一年内购房可获补贴开发商大笔税费可以缓交
甘房网(gshouse.com.cn)讯 昨天，南京房产20条新政一出台，立即在业界引起强烈反响。
在房地产市场低迷的情况下，这20条政策到底能起到多大的刺激作用？会有多少有购房意向的市民被其打动，投入到置业大军中呢？而对众多资金紧张的开发商来说，这20条新政又能给他们带来多少实际好处呢？
现在，就让我们详细分析一下吧——
购房者
的优惠
关于转手买卖：
“免税”计算时间提前
第一条：根据南京实际情况，适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。
解读：据权威消息，今后在认定二手住房交易税征收时点时，将统一划定为以“商品房买卖合同登记鉴证日期”为准，而不再按原来的“契税完税日期或房产证记载日期”为准。
举例来说，刘先生2006年购买了一套期房，当年8月签订了购房合同并鉴证，而房子直到2008年底才正式交付，办理了产权证。如果按照过去的规定，刘先生的房子要在办理房产证的2008年的基础上计算，5年后转手方能免交营业税，也就是说，只有到2013年才可以免营业税上市交易；但按照新政，只要从2006年合同登记鉴证日期算起，到2011年8月房子转让时就可以免征营业税了。
这样算来，该套房转让免交契税的时间，比原来足足提前了两年多。
关于二套房贷：
“改善住房”享首套优惠
第二条：对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准，从而购房改善自身住房条件的购房者，不视作购买第二套住房，仍执行首套住房贷款政策。
解读：此前央行出台的个人房贷政策中就有这么一条优惠政策：如果市民到银行贷款，能够提供出房产局档案馆出具的首套人均建筑面积低于全市标准的，银行都视同第一套标准来执行，也就是利率可下浮15%、首付最低20%或30%(建筑面积90平方米以下首付20%、90平方米以上首付30%)的优惠政策发放贷款。如果被视作第二套房贷，那么首付至少4成、利率上浮10%。
这条政策文字上与以前并没有变化，更多的是“暗示”银行以多种方式支持市民买房贷款。
关于公积金贷款：
限额提高并可异地贷款
第三条：抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度、省内异地申请住房公积金贷款的有关政策。支持市民提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买经济适用房、中低价商品房。
解读：南京住房公积金管理中心相关人士昨日透露，相关的细则已经基本定稿，“十一”以后对外公布。
之前有消息称，南京住房公积金贷款额度将从现有的20万元/人调高到30万元/人。而对于住房公积金异地贷款的问题，消息灵通人士明确表示“将复制常州政策，但范围限为江苏省内”。记者获悉，常州公积金的异地贷款规定是：“凡在本市购买住房但在外市正常缴纳住房公积金超过6个月的职工，只要符合我市住房公积金贷款条件，可在本市申请住房公积金贷款，享受与本市职工同等的政策优惠。”也就是说：在江苏省内无锡、苏州等城市的居民，只要有住房公积金账户的，到南京买房均可向南京市公积金管理中心申请公积金。但由于这些居民缴纳的公积金不在南京市公积金管理中心，南京公积金有没有足够的钱放贷呢？这是个很大的挑战。
关于购房补贴：
下月起买自住房给补贴
第四条：进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在2008年l0月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米(含l44平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额0.5%的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
解读：南京市房产局副局长郭宏定解释，给予补贴的购房时间是2008年l0月1日至2009年9月30日。凡是在这一年里买了房、签了合同并且到房产部门进行预登记的购房者，补贴发放时间限定为“办理产权证时”，即购买期房的人并不能马上拿到补贴；此外，补贴会以现金的方式发到购房者手上。比如花60万元买了一套75平方米的房子，那么可以拿到的补贴就是6000元。不过，要求购房者在2012年12月底前去办理房产证，否则补贴就拿不到了。
关于“卖旧买新”：
抵扣个税条件放宽
第五条：进一步加强“卖旧买新”税费抵扣政策的执行力度，确保将国家有关税费优惠政策落到实处。
解读：发布会上，市委宣传部副部长曹劲松表示，这一条的细则正在制订中，将由税务部门对外发布。
知情人士透露，这一条主要是指二手房买卖的个人所得税抵扣。本来市民如果卖出房产，需按买入和卖出差价的20%交纳个人所得税；但如果在卖掉该房后一年内又新买房的，根据新购房总房款与卖出房总房款的差价，返还当初卖房时所征的个人所得税。如果购房花的钱比卖房的钱多，则全额返还；如果比卖房花的钱少，则按新购买价占已卖价的一定比例返还。
这次所谓的“将该优惠政策落到实处”，方案有两种：一种是将现行的“一年”时限延长为“两年”，也就是卖房后两年内买房都可抵扣个税。这是为了防止一些房子虽然签合同早，但实际要一年后才交付，导致这部分居民办理房产证的时间超过了“一年”的期限规定，无法享受抵扣政策；还有一种方案是将“一年”的参照日期由目前的办理房产证日期改为以合同鉴证日期为准，这样同样可以避免因期房交付时间晚而使居民无法享受正常个税优惠。“总之，我们会想办法让所有满足国家税收优惠条件的居民都能正常享受优惠。”
在房地产市场低迷的情况下，这20条政策到底能起到多大的刺激作用？会有多少有购房意向的市民被其打动，投入到置业大军中呢？而对众多资金紧张的开发商来说，这20条新政又能给他们带来多少实际好处呢？
现在，就让我们详细分析一下吧——
购房者
的优惠
关于转手买卖：
“免税”计算时间提前
第一条：根据南京实际情况，适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。
解读：据权威消息，今后在认定二手住房交易税征收时点时，将统一划定为以“商品房买卖合同登记鉴证日期”为准，而不再按原来的“契税完税日期或房产证记载日期”为准。
举例来说，刘先生2006年购买了一套期房，当年8月签订了购房合同并鉴证，而房子直到2008年底才正式交付，办理了产权证。如果按照过去的规定，刘先生的房子要在办理房产证的2008年的基础上计算，5年后转手方能免交营业税，也就是说，只有到2013年才可以免营业税上市交易；但按照新政，只要从2006年合同登记鉴证日期算起，到2011年8月房子转让时就可以免征营业税了。
这样算来，该套房转让免交契税的时间，比原来足足提前了两年多。
关于二套房贷：
“改善住房”享首套优惠
第二条：对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准，从而购房改善自身住房条件的购房者，不视作购买第二套住房，仍执行首套住房贷款政策。
解读：此前央行出台的个人房贷政策中就有这么一条优惠政策：如果市民到银行贷款，能够提供出房产局档案馆出具的首套人均建筑面积低于全市标准的，银行都视同第一套标准来执行，也就是利率可下浮15%、首付最低20%或30%(建筑面积90平方米以下首付20%、90平方米以上首付30%)的优惠政策发放贷款。如果被视作第二套房贷，那么首付至少4成、利率上浮10%。
这条政策文字上与以前并没有变化，更多的是“暗示”银行以多种方式支持市民买房贷款。
关于公积金贷款：
限额提高并可异地贷款
第三条：抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度、省内异地申请住房公积金贷款的有关政策。支持市民提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买经济适用房、中低价商品房。
解读：南京住房公积金管理中心相关人士昨日透露，相关的细则已经基本定稿，“十一”以后对外公布。
之前有消息称，南京住房公积金贷款额度将从现有的20万元/人调高到30万元/人。而对于住房公积金异地贷款的问题，消息灵通人士明确表示“将复制常州政策，但范围限为江苏省内”。记者获悉，常州公积金的异地贷款规定是：“凡在本市购买住房但在外市正常缴纳住房公积金超过6个月的职工，只要符合我市住房公积金贷款条件，可在本市申请住房公积金贷款，享受与本市职工同等的政策优惠。”也就是说：在江苏省内无锡、苏州等城市的居民，只要有住房公积金账户的，到南京买房均可向南京市公积金管理中心申请公积金。但由于这些居民缴纳的公积金不在南京市公积金管理中心，南京公积金有没有足够的钱放贷呢？这是个很大的挑战。
关于购房补贴：
下月起买自住房给补贴
第四条：进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在2008年l0月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米(含l44平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额0.5%的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
解读：南京市房产局副局长郭宏定解释，给予补贴的购房时间是2008年l0月1日至2009年9月30日。凡是在这一年里买了房、签了合同并且到房产部门进行预登记的购房者，补贴发放时间限定为“办理产权证时”，即购买期房的人并不能马上拿到补贴；此外，补贴会以现金的方式发到购房者手上。比如花60万元买了一套75平方米的房子，那么可以拿到的补贴就是6000元。不过，要求购房者在2012年12月底前去办理房产证，否则补贴就拿不到了。
关于“卖旧买新”：
抵扣个税条件放宽
第五条：进一步加强“卖旧买新”税费抵扣政策的执行力度，确保将国家有关税费优惠政策落到实处。
解读：发布会上，市委宣传部副部长曹劲松表示，这一条的细则正在制订中，将由税务部门对外发布。
知情人士透露，这一条主要是指二手房买卖的个人所得税抵扣。本来市民如果卖出房产，需按买入和卖出差价的20%交纳个人所得税；但如果在卖掉该房后一年内又新买房的，根据新购房总房款与卖出房总房款的差价，返还当初卖房时所征的个人所得税。如果购房花的钱比卖房的钱多，则全额返还；如果比卖房花的钱少，则按新购买价占已卖价的一定比例返还。
这次所谓的“将该优惠政策落到实处”，方案有两种：一种是将现行的“一年”时限延长为“两年”，也就是卖房后两年内买房都可抵扣个税。这是为了防止一些房子虽然签合同早，但实际要一年后才交付，导致这部分居民办理房产证的时间超过了“一年”的期限规定，无法享受抵扣政策；还有一种方案是将“一年”的参照日期由目前的办理房产证日期改为以合同鉴证日期为准，这样同样可以避免因期房交付时间晚而使居民无法享受正常个税优惠。“总之，我们会想办法让所有满足国家税收优惠条件的居民都能正常享受优惠。”
编辑：李伟
关键字：补贴
