经验谈：存房子富一生 学习“理屋术”能致富

   　甘房网(gshouse.com.cn)讯 被喻为美国"首席理财大师"的戴维巴哈(David Bach)，曾在一场讲座中对着台下一屋子听众问︰"你们有多少人听过自己的父母或是祖父母说过，他们最成功的投资就是自己的房子？"台下几乎所有人都举起手。如果将这个场景搬到台湾，相信举手的比例也会是压倒性的多数。
　
   　戴维?巴哈更是力劝所有想要致富的人，一定要趁早买房子，"除非拥有自己的房子，否则你不可能致富。对起步晚的人来说，你还需要拥有别人的房子！"在他的经验里，房地产不仅是最好的投资，更因为租屋是财务上的"自我毁灭"，所以他主张，不管现在房价涨多少，购屋脚步永远不嫌晚。

   　如果你还在疑惑，为什么非要买房子跟学习"理屋术"才会致富？现在就让我们告诉你5大理由。

　　◎理由1:房价呈长期阶梯式上升趋势

   　台湾从20世纪70年代至今，房市共出现过4波明显的景气循环，如果用前3次的经验来看，都是呈现"大涨数倍、回档仅数成"走势。譬如以台北市老旧公寓年度均价为例，前3波涨幅，最少的有6倍，最多超过1倍；但是回文件幅度，最多在1成以内。因此从台湾房市经验来看，就是"大涨小回"，呈现长期阶梯式上升趋势，而这种长线上涨的商品，应该被列为最重要的家庭资产。

　　◎理由2︰工作一辈子赚的钱，可能还不及房地产的获利

   　根据统计，台湾近10年北、中、南平均住宅增值幅度，全台房价平均增值4成，其中台北市大安区增值幅度最可观，高达548万元(新台币，下同)，若以2006年台北市家庭平均储蓄31.7万多元换算，等于你要花上17年时间，才能够存下这500多万元，而这种"天上掉下来的大礼物"，无壳族没份，有屋族才有机会享受得到。

   　这也是美国知名房地产演讲家丹恩?葛拉西奥希(Dean Graziosi)所说的主要观念:"当房地产价值上涨时，你等于是用别人的钱在创造投资报酬率。"有屋阶级碰上房价上涨，资产增值的速度会让你吓一跳！

　　◎理由3:长期租屋，小心穷一辈子

   　要注意的是，无壳族不仅无缘赚到房地产增值的大财富，长期当房客的结果，甚至可能穷一辈子。今年50岁的老陈，是小学校工，在台北市大直已经租屋20年，每月房租2万2千元。他的房东也姓陈，是一个收入中等的银行行员。这些年来，附近不时有公寓要出售，房客老陈总是抱着"再等一等"的心态，不是等房价跌、就是等房贷利率跌。

   　转眼20年过去，房客老陈付出去的租金已将近500万元，老早就足以让他在大直置产，但是错过一次又一次机会的结果，对房客老陈来说，现在大直房价早已高不可攀。而房东老陈则是把第二间房子收到的房租，再拿去付第三间房子的贷款，20年下来，房客老陈仍是无壳族，房东老陈却已经拥有3间无贷款的公寓。

   　美国联邦准备理事会曾于2001年间做过一项消费者财务调查发现，无壳族平均资产净值是4800美元，有壳族是17.1万多美元，有壳与无壳族之间的财富差距竟然高达34倍。

  　 工信工程董事长陈煌铭也是因为提早悟到这个道理，宁可放弃免付租金的宿舍，也要拥有一间自己的房子。当年陈煌铭从美国学成回台，被文化大学延揽为教授，学校虽然有提供宿舍，但是陈煌铭还是靠一己之力在大安区买进一间100万元华厦，如今房价已增值到千万元以上。如果当年选择栖身宿舍，退休后势必居无定所，晚景有靠与晚景凄凉，全在一念之间。

　　◎理由4:要选对地段，才能赚到房子增值财

  　 别以为只要有钱买房子，随便买就能大赚。从台湾房地产过去3波的多头景气中不难发现，不同区域的房子，增值力道是"强者恒强、弱者恒弱"，意思就是说，纵使你在相同时间、选择相同价位的房子，只要房屋坐落的地点不同，增值或套牢的命运也就大不同。

   　10多年前马珍珍在汐止高速公路出口旁，买进每坪(1坪=3.3平方米)18万元的全新大楼，没想到碰上9?21大地震、淹大水，汐止房价跌到6万元一坪，这4年多来房市热闹滚滚，但马珍珍的房子却只回升到13万元，距离解套还差一大段。

   　而周琦玉一样是同期以每坪18万元代价，在捷运中和景安站买下老旧大楼，最近几年随着台北捷运网络成形，她的房子每坪增值至24万元，虽然在过去期间，中和房子也曾一度跌到每坪10多万元，但是地段的优势，让她在下一波多头景气来临时，仍然赚到3成的获利。

  　 通常我们一生至少可以遇上2次以上的房市大行情，但是未来的大行情，只有好地段与好房子才能沾光，而每个区域都有当地的好地段与好房子，所以你不仅要会购屋、更要学会"理屋"，才有机会小屋换大屋、郊区换市区，甚至多存一间屋。

 　　◎理由5:自住就是投资，才能为财富加分

   　自住客与投资客的差别是，前者只注重符合自己的需求，后者注重的是要符合多数人的需求；前者注重的是自己的负担能力，后者注重的是房子的收益能力与增值能力。因此，即使是买第一间自住屋，也要用投资客的角度去思考房子未来的增值潜力。就如同SOHO中国的董事长潘石屹的建议，"正确的购屋观念是，一定要自住兼投资，考虑未来增值性，将房地产纳入理财轨道，才能为财富加分。"这就是买屋更要会"理屋"的真谛。

   　拥有房子，能使自己获得自尊和掌控权；如果房子是自己的，你会得到一种无形的安全感，因为你知道自己正在累积财富。如果你现在的住处是租来的，想想看，身为房客的你，如果每月付2万元，租期30年，总计将付出720万元，但到头来却还是一无所有。你应该把这笔钱拿来付房贷，这样你才能了无牵挂地拥有自己的家。

   　从过去近40年台湾的房市经验，告诉我们的真理是︰"尽早买、尽早还、尽早投资"，房子就能成为一生最成功的投资，而放眼未来，这个真理仍然不变。

  　 需要买房的人们对于身边每天不断变化着的楼市却从未放弃过关心，试图从各个方面来了解房地产市场的一切动态。为此，阿瓜俱乐部工作人员全部出动，为您实地考察了热点区域的开发现状、向知名楼盘售楼精英取来了买房真经，并咨询了法律专家对于银行贷款、签定合同的注意事项及验房收房的实战经验。通过这样的活动，我们希望，即使您不出家门，也能找到最满意的房子，即使没找到满意的房子，也希望这些购房实用技巧能让您在未来的买房过程中少走弯路。好了，让我们出发吧！ 

　　第一步寻宝假期:地段选择篇

   《寻宝假期》是一部探险类的喜剧片，片中有三个年轻人。他们所要找寻的宝贝是70年代的一宗悬案中传说遗失在丛林里的“库珀宝藏”。假期寻宝藏绝不是那么好玩，通过地图上的路线，三人驾驶的独木舟在急流里跌落到瀑布，受到神出鬼没的野人和巨大无比的棕熊的威胁，不过还好有身材惹火的断崖树屋里的美女陪伴。在影片结尾部分，他们在夜里被暴雨淋成落汤鸡时，三个浑身赤裸的大男人尴尬地搂在一起取暖时，他们终于意识到，即使没有找到意想中的宝藏，他们却找到了比宝藏更珍贵的东西。

　　第二步十面埋伏:购房技巧篇

   　《十面埋伏》在武侠的包装下，讲述了一个爱恨情仇的凄美故事:两个捕快(刘德华、金城武饰)和逃犯(章子怡)的感情纠葛。当然这一切都是建立在接连不停的追杀中。张艺谋将“卧底”这个身份发挥到了他的武侠剧中，《十面埋伏》中除金城武之外，包括章子怡和刘德华在内的很多角色都有着双重身份。

   　楼市本身也是一个巨大的迷宫，购房的时候常常遭遇各种“埋伏”。为了帮你突出重围，本报记者特意为您寻找了几位业内人士，教授你逃离楼市“十面埋伏”的方法。

　　购买商业地产应从投资角度考虑

　　受访人:希尔斯联邦投资顾问 洪清行

   　从投资角度，我个人理解，购买商业地产要避免因买房而买房，要注意房地产的经营，使商业地产达到保值、增值、收益的目的，如果没有市场感觉的话，就要特别慎重了。

   　商业投资肯定有风险，虽然商业地产投资比起其他金融品类的投资风险更小一些，但是我们还是要注意投资的安全性。购买前首先要考虑个人的资金实力，然后决定买什么样房子，在哪个地段买，这个地段能产生多大的资金回报率。

   　资金投放后，要注意资金的安全性，一个人工作稳定、薪水稳定，那么投资的方向也是要稳定、安全的，把资金投放到政府鼓励的商业区中，比如北站、太原街、中街、五里河等，这些地区正是因为政策、经济的积累，形成一个比较成熟的区域。投资写字间、商务公寓北站、五里河区域比较理想，因为它是一个比较成熟的区域。

　　注意购房过程中细节

　　受访人:泰宸湖畔佳园的销售副经理 马晶女士

   　如何选择理想的住房？带着这些疑问记者专程采访了泰宸湖畔佳园的销售副经理马晶女士。

   　马晶告诉记者，购房是件大事，一定要慎重。首先要考虑到开发商的口碑及其项目的物业品牌。耳听为虚，眼见为实。要实地考察住宅的建筑质量、园区的规划情况、物业的服务项目等等。再有就是在购房前要看住宅的手续是否完备即五证是否齐全。在签定购房合同时要注意交工日期、交工标准、延期交房如何赔偿、房产证何时交到住户手中等细节。

   　在购房现场与售楼员接触也有一些技巧。首先一定要将你所需要的户型要求详细地表达清楚，这是售楼员为你准确选择户型的前提。通常售楼员的手中会有一些折扣，但在与其交流时要表示出你的诚意，购房意向明确售楼员才会将折扣让出来。

   　作为长期的投资，马晶建议购房者尽量选择理想的住房。

　　科学而审慎地选择别墅产品

　　受访人:香格蔚蓝项目的相关负责人

   　作为一种高端的地产产品，别墅向来是以较高的姿态傲立于整个房地产市场之内的。虽然随着目前市场的进一步成熟，人居生活品味的提高，价位殷实的别墅项目也逐渐出现并有所普及，但基于其产品的特殊性，在购买别墅产品时，我们仍然应该在选择上科学而审慎。据香格蔚蓝项目的相关负责人介绍，购买别墅产品主要应从以下几个方面加以甄别和筛选。

   　首先，看规模。别墅项目绝大多数地处城区外围，土地空间具有无可替代的优势。所以，别墅项目一般都在规模上比寸土寸金的城区住宅要大很多。然而这也不过是相对的说法，如果想购买别墅产品，应该选择那些真正大规模的别墅地产项目。

   　其次，看产品。无论买什么样的地产项目，产品的品质永远是最重要的，别墅尤其如此。因为别墅不同于一般意义上的房子，所以，其最大的不同还在于产品形态。

  　 最后，看配套。应该说，配套是所有房地产项目都非常关注的硬性开发指标。因为生活的需要，配套的完善与否，将直接关系到相应项目的人气与销售前景，更关系到买房人以后生活的方方面面。

　　第三步天下无贼:法律咨询篇

   　《天下无贼》是冯小刚的一部著名贺岁片。男贼王薄(刘德华扮演)和女贼王丽(刘若英扮演)是一对扒窃搭档，也是一对浪迹天涯的亡命恋人。他们在一列火车上遇到了一个名叫傻根(王宝强扮演)的农民，他刚刚从城市里挣了一笔钱要回老家盖房子娶媳妇。傻根不相信天下有贼，王薄和王丽最初想对他下手，后来却被他的纯朴所打动，决定保护傻根，圆他一个天下无贼的梦想，并由此与另一个扒窃团伙(葛优扮演其头目)引发了一系列的明争暗斗。

   　当普通市民准备把半生或者一生积蓄拿出来买房子的时候，签定商品房合同这个过程就一定要格外慎重了，谨防陷阱。本报记者为此问题特地帮您找到了资深律师辽宁鼎泰律师事务所的杨功涵律师来给您提醒支招，也圆您一个“天下无贼”的梦想。

　　案例一

　　商品房认购书是否属于购房合同？

   　案例简介:王先生看中了一套商品住房，并与开方商签了认购书，并按要求付了3000元定金，约定在15日内协商签订正式合同。认购书签订后，王先生又不想购买此房了，并到售楼处要求退还定金。开发商则声称认购书就是合同，拒绝签订正式合同就属违约，其无权要求退还定金。

  　 法律规定:《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》规定，认购书在一定条件下具有法律效力。该司法解释第5条规定，商品房认购、预订等协议具备《商品房预售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。也就是说，认购书是否属于购房合同，要看开发商是否取得了《商品房销售许可证》，而且要视认购书的具体内容而定，不能一概而论。

　　案例二

　　开发商不能兑现办理购房按揭贷款允诺买主可拒买

   　案例简介:马先生与房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房产开发公司向马先生出卖商品房一套，付款方式是首期支付30%，剩下的70%购房款由银行按揭贷款。合同签订后，马先生支付了首付，但由于房产开发公司向银行申请办理按揭的手续不完备，银行没有批准购房人可以按揭贷款，马先生以不能办理贷款为由， 法律规定:最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。”

　　案例三

　　商品房买卖合同解除后，购房者能不能解除贷款合同？

   　案例简介:李女士与房产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，约定以担保贷款方式付款，双方同时约定如果房产开发公司逾期交房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5个月，李女士可以解除合同。合同签订以后，李女士又与银行签订了一份按揭贷款合同。但因房产开发公司逾期交房长达6个月，李女士依照合同约定解除了该商品房买卖房

   　法律规定:最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”