潘石屹:2006年北京不会重复上海抑制房价的老路
甘房网(gshouse.com.cn)讯 ——2006年4月14日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录
北京不会重复上海抑制房价的老路
网友：“北京市建委、统计局、国土局、发改委四部委发布的房地产市场运行情况显示， 2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米，这就是说，3年来，北京房价首次超过上海，而进入2006年，这一势头依然不减：最新的四部门公布信息显示，1到2月份京城房价以17.3%的速度疯长。有人担忧，北京会不会成为第二个上海！”您怎么看？
潘石屹：今年一二月份以来，北京住宅市场的气氛和两年前上海住宅市场的气氛非常地相像，就是住宅价格上涨速度非常快，所以有人担心北京会不会成为第二个上海，我认为这种担心也是有道理的，但有一点，在抑制房价上涨上，我想北京不会重复上海抑制房价的老路，会采用更智慧，更有效的办法来抑制北京房价的高速上涨。
网友：对于这一轮房价的增长，任志强撰文《一个危险的信号》，延续他惯有的观点：政府管得过多是出现现在问题的根源，潘总怎么看？
潘石屹：我看了任志强的文章《一个危险的信号》，从这篇文章中也看出，任志强对北京过去一段时间住宅价格上涨过快非常担心。
网友：您怎么看“预售收入税率提高”的政策？会否继续提高房价？
潘石屹：房地产的税收一向种类繁多、复杂。在两年前我看到媒体上报道政府要改革房地产的税收，让它做到更简化、透明、公平，这样也有利于征收和监管，对所有的房地产公司也都会一视同仁，使大家的竞争在同一个起跑线上。但两年时间过去了，尽管在税收上，尤其是在交易的税收上做了一些调整，但没有看到一个整体的、系统的改革方案出台。
网友：近期，建设部官员在广州称新一轮宏观调控即将开始，老潘对今年的房地产调控怎么看？你预测会出现像05年那样再次遭遇房地产市场的寒冬吗？
潘石屹：经济在发展的过程中，房地产在发展的过程中总会出现一些不平衡，需要政府不断地调控市场的供求关系，让这个市场能够平稳的发展，不要大起大伏。去年，五月份之后，有几个月的时间不是房地产的严冬，而是观望期。因为不知道还有多少政策会出台，今天出了政策，不知道明天还会不会出来新的政策，各级政府在不断地出台政策，政府的各个部门也在不断地出台政策。当建设部的官员宣布再没有新的宏观调控政策出台时，市场就趋于稳定，观望期结束了，所以不能说2005年房地产市场是寒冬。
不要让经济适用房变成房地产发展商手上的粮票
网友：国外的房地产开发已经高度产业化，相对来说国内的开发模式还比较原始和粗放。现在万科宣布要大力推进住宅产业化。请您谈谈您对中国现阶段推进住宅产业化的看法，您认为时机是否已经成熟？难度有多大？贵公司是否也会积极实践产业化的新标准和新技术？
潘石屹：我在一些发达国家参观了他们的房地产开发项目，他们的专业化程度非常高，专业分工也很精细。这是西方成熟的资本主义社会发展多年的模式，相对来说中国的开发模式还比较原始。万科在前许多年就开始大力推广住宅产业化，取得了一些成绩，这和周围的市场环境有很大的关系，但这一定是一个发展的大趋势，只有专业化的分工才可以提高产品的质量和建房子的效率。
目前房地产还没有专业化的另一个比较重要的原因就是土地，房地产发展商花大量的精力和时间耗在取得土地上了，没有把真正的精力和时间放在应该做好的产业化上面。随着土地的公开“招拍挂”，以后取得土地所耗的时间和精力就要少得多，所以未来房地产发展商真正要能够立足于市场，就要建好房子，采用新的标准和技术，把全社会最优秀的技术、设备和材料都吸收进来。
网友：最近大家在探讨一个“北京是否宜居”的话题，请问潘总对此是怎么看的？
潘石屹：对绝大多数的人来说，居住和工作是分不开的，有没有就业机会，有没有工作对许多人来说还是很有吸引力的。北京作为首都，国际化大都市，给许多人提供了工作的机会和施展才能的舞台。所以单纯从气温、气候上来看，北京可能比不上其他的城市，但综合来说，北京还是许多人向往的城市，尤其是北方人向往的的城市。这个城市中的文化设施、教育设施、医疗设施都是北方其他许多城市无法比的。
网友：业界频繁爆出“开宝马住经济适用房”，你怎么看待这一现象？经济适用房本是建给穷人的，而现在却成了富人的产物，你认为这是政府政策的疏忽还是市场监管的失灵？
潘石屹：在两会期间我看到有政协委员建议，应该把建经济适用房的这些钱作为房子的租金直接补贴给没有房子住的人；形象地说就是要用补人头，而不是补砖头的方法解决中低收入人群的住房困难。我认为这位政协委员的建议是有道理的，或者是把建经济适用房的权利由政府去掌控，公开招标，由社会上的施工单位去建设，建完之后由政府收购，否则经济适用房又成了一部分房地产发展商手中的一张粮票。
网友：您前段时间号称进军商业地产，不知道什么时候会有具体项目出炉？
潘石屹：其实我们现在开发的SOHO尚都、朝外SOHO，以及我们马上要做的下一个项目都是商业地产。在北京商业地产的回报率比住宅要高出一倍，而且住宅的价格上涨过快，潜在着很大的危险，这是我们半年前决定转型的一个重要原因。
五一去博鳌蓝色海岸自驾游海南
今年政府会下决心完成土地供应计划
网友：您认为去年北京商品房住宅土地供应与完成原计划的不足30%的原因有哪些？
潘石屹：2005年北京土地供应没有完成原计划，我想主要的原因是拆迁非常困难。
网友：您认为所出台的土地供应在执行过程中的关键环节是什么？
潘石屹：土地实际供应相对于土地的计划不足，关键的原因可能有两点：一是拆迁难度大，许多土地因为拆迁不能完成，一再推迟供应市场的时间。二是各个城市才刚开始实行土地的“招拍挂”，程序还没有理顺，市土地储备部门干什么，区土地储备部门干什么还不清楚，或者是已经制定了分工，但没有效率，不能够很快地完成当年的土地供应计划。
网友：请您预测一下今年土地供应计划中商品房住宅土地是否能完成？如果不能全部完成，大概会完成多少？理由是什么？
潘石屹：我无法预计。
网友：近日公布的北京土地供应计划安排供应总量为6500公顷，有消息说这个供应量攻破了北京“地荒”的理论，您怎么看？您认为这个供应量相比前几年而言，有实际的增加吗？
潘石屹：房价在未来能不能稳定，最关键的取决于房子的供应量，而房子的供应量又取决于土地的供应量。为了使房价稳定，土地的供应一定要和市场房屋的需求量相平衡。而这种平衡由于房地产市场是不动产的特点，它的区域、品种都要平衡，否则就会出现一些区域的房价暴涨，一些区域的房子积压，形成新的空置率。
网友：根据SOHO中国的拿地经验，北京的土地供应有什么特点？目前存在什么问题吗？
潘石屹：四环外的土地多，四环里的土地少。
网友：“北京市国土局正式公布《2006年度土地供应计划》，北京土地供应总量为6500公顷，其中住宅商品房用地1600公顷，经济适用住房用地300公顷。但从去年土地的实际供应情况来看，存在巨大缺口，今年为保证计划的有效实施，将建立计划执行情况定期协调、通报制度和奖惩制度，对于年度土地供应计划执行好的区县，在当年机动指标或下一年度计划指标的分配使用中予以优先支持。对于不严格执行土地供应计划、甚至出现违法违纪批地、用地的区县，在下一年度指标分配上予以削减。”您认为今年的供应计划能否完成？如果顺利完成对日益高涨的北京房价能不能起到抑制作用？
潘石屹：我最近接触的许多媒体、房地产发展商都非常担心政府公布了土地供应计划到底能不能完成，我想这种担心是基于去年北京的土地供应计划，尽管宣布得很晚，但是仍然没有完成，缺口很大。但我想今年，北京市政府会下定决心，完成今年的土地供应计划，否则今年土地供应量的减少，将会影响明年、后年房屋的供应量，这对抑制房价的上涨是不利的。
网友：为优化土地供应结构，将“鼓励住宅商品房用地捆绑适量经济适用住房用地进行开发的建设用地供应”，国土局有关负责人介绍，这是为了最大限度发挥公共配套、基础设施的功能，商品房周边相对设施完善，适量经济房的开发有利于资源的共享；另一方面，以往类似回龙观、天通苑 (论坛 像册 户型 样板间) 等成片经济适用房的开发造成了交通拥堵等一系列问题，同时这种探索也是希望通过政府引导来避免贫富分区等现象。您是否认同，其操作性如何？
潘石屹：过大面积同一档次、同一类型的居住物业一定会在这个区域形成灾难性的结果。前不久，我在和任志强关于“富人区穷人区”的讨论过程中，已经表明了我的观点，尽管我的支持率不高，但到今天为止我还认为我的这些观点是对的。
网友：06年建设部提出加大土地供应量，4月-6月将是土地集中放量的高峰时间，你以前说过土地是影响房价的重要因素，那随着土地的供应量加大，是不是预示着房价将有所下降呢？
潘石屹：我也看到了建设部为了稳定房价提出要加大土地的供应，但我同时也看到管土地的国土部门同时提出产量过剩，要控制土地的供应。以北京为例，第一季度北京公开“招拍挂”土地的成交量是非常少的，只成交了6块地，总共才23万平方米。
我的博客书市场反应还不错
最近在校园里签售，同学们都很热情
网友：前两天看报道潘总在签名售书现场大声宣称还要继续出博客书？是看中了火热程度借机炒做吗？
潘石屹：我说的出博客书是指别人继续出博客的书，而我是否要继续出第二本博客书要再观察几个月时间，看看第一本博客书的市场反应情况再做决定。
网友：最近老潘的博客书销售很火爆，今天我看到任志强对你的博客书也给予很高的评价，你能谈谈老任吗？平时你们在网上吵的很凶，这种分歧影响到你们关系吗？
潘石屹：任总是第一个给我的博客书写书评的人。他的表达方式非常独特，但我们的几位同事看了之后都说任总写得很有文采。
网友：前一段时间对您的博客报道特别多，你会继续坚持再创高峰还是会顺其自然？
潘石屹：我的博客从访问量上来看已经超过800万，这已经是一个非常高的记录了。我想从访问量和排名来说，已经达到一个顶峰，下一步要注重博客文章的质量。
网友：名人出“博书”成为了近期出版界的一个小热点，而您的博客是最先受到出版社追捧和关注的，您觉得其中的原因何在？您关于地产界不多的讨论，是否可以被称为“地产散文”,它们和其他形式的论文相比,在业界中起到的作用有什么异同？
潘石屹：把网上的博客变成书，是现在出版社做的一种尝试，中信出版社和长江文艺出版社都看好这种做法。但有一些人不赞成这样的做法，认为这样的做法是没有市场的，因为博客在网上看是免费的，人们为什么还要花钱去买书看呢？但我觉得在电脑上读博客和看书是两种不同的感受。到今天为止，我还是看好这个方式的。长江文艺出版社昨天告诉我，我的博客书第一批印的书已经脱销了，他们在紧急地加印。我本打算送朋友的100多本书，也被他们先拿去给书店添货了。所以从市场的反应来看，博客书还是得到了市场的认可。
北京不会重复上海抑制房价的老路
网友：“北京市建委、统计局、国土局、发改委四部委发布的房地产市场运行情况显示， 2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米，这就是说，3年来，北京房价首次超过上海，而进入2006年，这一势头依然不减：最新的四部门公布信息显示，1到2月份京城房价以17.3%的速度疯长。有人担忧，北京会不会成为第二个上海！”您怎么看？
潘石屹：今年一二月份以来，北京住宅市场的气氛和两年前上海住宅市场的气氛非常地相像，就是住宅价格上涨速度非常快，所以有人担心北京会不会成为第二个上海，我认为这种担心也是有道理的，但有一点，在抑制房价上涨上，我想北京不会重复上海抑制房价的老路，会采用更智慧，更有效的办法来抑制北京房价的高速上涨。
网友：对于这一轮房价的增长，任志强撰文《一个危险的信号》，延续他惯有的观点：政府管得过多是出现现在问题的根源，潘总怎么看？
潘石屹：我看了任志强的文章《一个危险的信号》，从这篇文章中也看出，任志强对北京过去一段时间住宅价格上涨过快非常担心。
网友：您怎么看“预售收入税率提高”的政策？会否继续提高房价？
潘石屹：房地产的税收一向种类繁多、复杂。在两年前我看到媒体上报道政府要改革房地产的税收，让它做到更简化、透明、公平，这样也有利于征收和监管，对所有的房地产公司也都会一视同仁，使大家的竞争在同一个起跑线上。但两年时间过去了，尽管在税收上，尤其是在交易的税收上做了一些调整，但没有看到一个整体的、系统的改革方案出台。
网友：近期，建设部官员在广州称新一轮宏观调控即将开始，老潘对今年的房地产调控怎么看？你预测会出现像05年那样再次遭遇房地产市场的寒冬吗？
潘石屹：经济在发展的过程中，房地产在发展的过程中总会出现一些不平衡，需要政府不断地调控市场的供求关系，让这个市场能够平稳的发展，不要大起大伏。去年，五月份之后，有几个月的时间不是房地产的严冬，而是观望期。因为不知道还有多少政策会出台，今天出了政策，不知道明天还会不会出来新的政策，各级政府在不断地出台政策，政府的各个部门也在不断地出台政策。当建设部的官员宣布再没有新的宏观调控政策出台时，市场就趋于稳定，观望期结束了，所以不能说2005年房地产市场是寒冬。
不要让经济适用房变成房地产发展商手上的粮票
网友：国外的房地产开发已经高度产业化，相对来说国内的开发模式还比较原始和粗放。现在万科宣布要大力推进住宅产业化。请您谈谈您对中国现阶段推进住宅产业化的看法，您认为时机是否已经成熟？难度有多大？贵公司是否也会积极实践产业化的新标准和新技术？
潘石屹：我在一些发达国家参观了他们的房地产开发项目，他们的专业化程度非常高，专业分工也很精细。这是西方成熟的资本主义社会发展多年的模式，相对来说中国的开发模式还比较原始。万科在前许多年就开始大力推广住宅产业化，取得了一些成绩，这和周围的市场环境有很大的关系，但这一定是一个发展的大趋势，只有专业化的分工才可以提高产品的质量和建房子的效率。
目前房地产还没有专业化的另一个比较重要的原因就是土地，房地产发展商花大量的精力和时间耗在取得土地上了，没有把真正的精力和时间放在应该做好的产业化上面。随着土地的公开“招拍挂”，以后取得土地所耗的时间和精力就要少得多，所以未来房地产发展商真正要能够立足于市场，就要建好房子，采用新的标准和技术，把全社会最优秀的技术、设备和材料都吸收进来。
网友：最近大家在探讨一个“北京是否宜居”的话题，请问潘总对此是怎么看的？
潘石屹：对绝大多数的人来说，居住和工作是分不开的，有没有就业机会，有没有工作对许多人来说还是很有吸引力的。北京作为首都，国际化大都市，给许多人提供了工作的机会和施展才能的舞台。所以单纯从气温、气候上来看，北京可能比不上其他的城市，但综合来说，北京还是许多人向往的城市，尤其是北方人向往的的城市。这个城市中的文化设施、教育设施、医疗设施都是北方其他许多城市无法比的。
网友：业界频繁爆出“开宝马住经济适用房”，你怎么看待这一现象？经济适用房本是建给穷人的，而现在却成了富人的产物，你认为这是政府政策的疏忽还是市场监管的失灵？
潘石屹：在两会期间我看到有政协委员建议，应该把建经济适用房的这些钱作为房子的租金直接补贴给没有房子住的人；形象地说就是要用补人头，而不是补砖头的方法解决中低收入人群的住房困难。我认为这位政协委员的建议是有道理的，或者是把建经济适用房的权利由政府去掌控，公开招标，由社会上的施工单位去建设，建完之后由政府收购，否则经济适用房又成了一部分房地产发展商手中的一张粮票。
网友：您前段时间号称进军商业地产，不知道什么时候会有具体项目出炉？
潘石屹：其实我们现在开发的SOHO尚都、朝外SOHO，以及我们马上要做的下一个项目都是商业地产。在北京商业地产的回报率比住宅要高出一倍，而且住宅的价格上涨过快，潜在着很大的危险，这是我们半年前决定转型的一个重要原因。
五一去博鳌蓝色海岸自驾游海南
今年政府会下决心完成土地供应计划
网友：您认为去年北京商品房住宅土地供应与完成原计划的不足30%的原因有哪些？
潘石屹：2005年北京土地供应没有完成原计划，我想主要的原因是拆迁非常困难。
网友：您认为所出台的土地供应在执行过程中的关键环节是什么？
潘石屹：土地实际供应相对于土地的计划不足，关键的原因可能有两点：一是拆迁难度大，许多土地因为拆迁不能完成，一再推迟供应市场的时间。二是各个城市才刚开始实行土地的“招拍挂”，程序还没有理顺，市土地储备部门干什么，区土地储备部门干什么还不清楚，或者是已经制定了分工，但没有效率，不能够很快地完成当年的土地供应计划。
网友：请您预测一下今年土地供应计划中商品房住宅土地是否能完成？如果不能全部完成，大概会完成多少？理由是什么？
潘石屹：我无法预计。
网友：近日公布的北京土地供应计划安排供应总量为6500公顷，有消息说这个供应量攻破了北京“地荒”的理论，您怎么看？您认为这个供应量相比前几年而言，有实际的增加吗？
潘石屹：房价在未来能不能稳定，最关键的取决于房子的供应量，而房子的供应量又取决于土地的供应量。为了使房价稳定，土地的供应一定要和市场房屋的需求量相平衡。而这种平衡由于房地产市场是不动产的特点，它的区域、品种都要平衡，否则就会出现一些区域的房价暴涨，一些区域的房子积压，形成新的空置率。
网友：根据SOHO中国的拿地经验，北京的土地供应有什么特点？目前存在什么问题吗？
潘石屹：四环外的土地多，四环里的土地少。
网友：“北京市国土局正式公布《2006年度土地供应计划》，北京土地供应总量为6500公顷，其中住宅商品房用地1600公顷，经济适用住房用地300公顷。但从去年土地的实际供应情况来看，存在巨大缺口，今年为保证计划的有效实施，将建立计划执行情况定期协调、通报制度和奖惩制度，对于年度土地供应计划执行好的区县，在当年机动指标或下一年度计划指标的分配使用中予以优先支持。对于不严格执行土地供应计划、甚至出现违法违纪批地、用地的区县，在下一年度指标分配上予以削减。”您认为今年的供应计划能否完成？如果顺利完成对日益高涨的北京房价能不能起到抑制作用？
潘石屹：我最近接触的许多媒体、房地产发展商都非常担心政府公布了土地供应计划到底能不能完成，我想这种担心是基于去年北京的土地供应计划，尽管宣布得很晚，但是仍然没有完成，缺口很大。但我想今年，北京市政府会下定决心，完成今年的土地供应计划，否则今年土地供应量的减少，将会影响明年、后年房屋的供应量，这对抑制房价的上涨是不利的。
网友：为优化土地供应结构，将“鼓励住宅商品房用地捆绑适量经济适用住房用地进行开发的建设用地供应”，国土局有关负责人介绍，这是为了最大限度发挥公共配套、基础设施的功能，商品房周边相对设施完善，适量经济房的开发有利于资源的共享；另一方面，以往类似回龙观、天通苑 (论坛 像册 户型 样板间) 等成片经济适用房的开发造成了交通拥堵等一系列问题，同时这种探索也是希望通过政府引导来避免贫富分区等现象。您是否认同，其操作性如何？
潘石屹：过大面积同一档次、同一类型的居住物业一定会在这个区域形成灾难性的结果。前不久，我在和任志强关于“富人区穷人区”的讨论过程中，已经表明了我的观点，尽管我的支持率不高，但到今天为止我还认为我的这些观点是对的。
网友：06年建设部提出加大土地供应量，4月-6月将是土地集中放量的高峰时间，你以前说过土地是影响房价的重要因素，那随着土地的供应量加大，是不是预示着房价将有所下降呢？
潘石屹：我也看到了建设部为了稳定房价提出要加大土地的供应，但我同时也看到管土地的国土部门同时提出产量过剩，要控制土地的供应。以北京为例，第一季度北京公开“招拍挂”土地的成交量是非常少的，只成交了6块地，总共才23万平方米。
我的博客书市场反应还不错
最近在校园里签售，同学们都很热情
网友：前两天看报道潘总在签名售书现场大声宣称还要继续出博客书？是看中了火热程度借机炒做吗？
潘石屹：我说的出博客书是指别人继续出博客的书，而我是否要继续出第二本博客书要再观察几个月时间，看看第一本博客书的市场反应情况再做决定。
网友：最近老潘的博客书销售很火爆，今天我看到任志强对你的博客书也给予很高的评价，你能谈谈老任吗？平时你们在网上吵的很凶，这种分歧影响到你们关系吗？
潘石屹：任总是第一个给我的博客书写书评的人。他的表达方式非常独特，但我们的几位同事看了之后都说任总写得很有文采。
网友：前一段时间对您的博客报道特别多，你会继续坚持再创高峰还是会顺其自然？
潘石屹：我的博客从访问量上来看已经超过800万，这已经是一个非常高的记录了。我想从访问量和排名来说，已经达到一个顶峰，下一步要注重博客文章的质量。
网友：名人出“博书”成为了近期出版界的一个小热点，而您的博客是最先受到出版社追捧和关注的，您觉得其中的原因何在？您关于地产界不多的讨论，是否可以被称为“地产散文”,它们和其他形式的论文相比,在业界中起到的作用有什么异同？
潘石屹：把网上的博客变成书，是现在出版社做的一种尝试，中信出版社和长江文艺出版社都看好这种做法。但有一些人不赞成这样的做法，认为这样的做法是没有市场的，因为博客在网上看是免费的，人们为什么还要花钱去买书看呢？但我觉得在电脑上读博客和看书是两种不同的感受。到今天为止，我还是看好这个方式的。长江文艺出版社昨天告诉我，我的博客书第一批印的书已经脱销了，他们在紧急地加印。我本打算送朋友的100多本书，也被他们先拿去给书店添货了。所以从市场的反应来看，博客书还是得到了市场的认可。
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关键字：潘石屹,抑制房价
