易宪容:房地产将出现根本性逆转 土地泡沫破裂
甘房网(gshouse.com.cn)讯 2007年下半年以来，由于国内房地产政策的调整和银行信贷管理政策的变化，国内房地产市场出现了根本性的逆转，任何人及任何企业如果不顺势而为，只能是飞蛾扑火。
国内房地产市场逆转开始于2007年9月底。关于第二套住房贷款新政的359号文件的出台成了整个楼市的分水岭，其对过旺购房需求的挤出效应立竿见影。359号文件之后，政府还出台了459号文件，并有在2008年的政府工作报告中指出：将遏制与打击对住房投资的需求，2008年国务院工作要点更要求对炒房炒地行为予以打击。
有这些政策的出台，尽管今年一季度房地产开发投资增长比重没有降低，各方面流入房地产的资金也没有减少，但其最终的表现将是：房地产市场供给增加越多，房地产市场的逆转越大。从这几个月的情况看，尽管一些地方房价仍在缓慢攀升，但房地产的成交量却在持续萎缩。比如北京、上海都是如此。而广州与深圳，从2007年下半年开始，两地的房价已经开始快速下跌。
尽管在北京、上海，这种调整十分缓慢，但房价下调是不可能改变的事实，其原因就是投资性住房需求突然受到遏制。而且，在投资性住房需求迅速减少的同时，政府为了建立起有效的住房保障体系，从2007年下半年开始推出的保障性住房在今年下半年也会涌向各地房地产市场。比如，北京今年下半年推出的保障性住宅预计总供应量将达7万套，而今年新增供应市场的普通商品住宅大约15万套，再加上目前市场剩余的现房2.6万套，北京今年期房现房总供应量预计将超过24万套。在投资性住房需求严格限制的条件下，这样大的住房供应量，对当地房地产市场的冲击不可小觑。
当然，中国房地产市场是一个十分巨大的市场，有一线城市、二线城市及三线以下城市的市场之分。由于房地产市场的不动产性，自然会造成城市间房地产市场发展的不平衡。早几年，一线城市房地产快速发展，房价快速飙升时，二三线城市的房地产市场刚刚开始发展，同样，此次一线城市房地产市场的价格逆转或全面下调，并不能表明全国二三线城市也是如此。那些发展较快较早的二线城市可能会有所反应，而对三线以下的城市，房地产市场可能并不会逆转，仍会快速发展。这就是为什么今年一季度房地产开发投资仍然高企的原因所在？也就是说，国内房地产市场发展开始由一线城市向二三线城市转移。如果政府的政策对这种转移能够正确调控，让其向好的方向发展，那么这次国内房地产市场对中国经济影响就不会太大。
种种迹象表明，未来中国的房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象，既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场，那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。当房地产市场成为一个居民居住消费的市场时，那么房价一定会向理性回归，一定会以全体居民基本的支付能力为基础。在这样的情况下，国内房地产市场的价格回归理性是必然的。
总之，随着新的各种房地产政策的落实，不管国内对房地产市场"拐点"的争论多么激烈，国内房地产市场一定会出现重大逆转，一定会改变目前不合理的房地产发展模式，改变房地产市场暴利格局及改变国内房地产市场复利益分配机制。
易宪容:今年土地资产泡沫将破裂
易居中国近日对全国400家房地产企业高管进行的一份调查显示，房地产企业家对后期楼市不再像以往一样信心满满，几乎所有人都认为二季度土地市场将陷入低迷。
这份报告显示，只有3成受访者认为二季度房价仍将继续上涨，半数企业家认为房价将会持平，19％的企业家相对悲观，表示预期二季度房价将会出现下跌。对区域房地产市场的判断中，多数受访开发商认为，大部分中心城市目前已经进入调整期；三线城市则由于起步较晚，目前基本仍处于发展期；二线城市情况分化明显，或处调整期，或处发展期。处于调整期的中心城市市场，何时回暖，相关人士推测不一；二线城市市场不明朗，预计三季度市场回暖；三线城市正处于发展期，基本不存在市场低迷。
受访者认为，房价下跌的城市主要集中在华南区域，如广州、深圳、厦门和福州等城市。大部分受访者对全国多数城市二季度中档房市场价格走势的判断比较乐观。但对于广州、厦门等少数城市的中档房市场价格，受访者认为还可能继续调整。另外，绝大部分受访者对二季度土地市场不看好，认为将可能出现成交低迷的情况，最好的情况下也只是保持平稳。
中国社科院金融研究所研究员、著名经济学家易宪容表示，最近土地流拍之风已经开始在全国范围内蔓延。"用股市圈到的钱来推高土地的价格，囤积土地；用囤积的土地来推高上市公司价格，大量圈钱"的模式，已经随着政府新的土地政策及股市牛市的淡化而改变。新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。新土地政策则明确表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。可以说，"空手套白狼"的经营模式已完全被堵死。
易宪容的土地市场泡沫论也得到了不少业内一些知名开发商与经济学家的认同，他们对房地产市场的一个重要预测是：2008年土地资产泡沫破裂了，土地价格向土地价值回归将成为今年中国地产标志性的事件。
国内房地产市场逆转开始于2007年9月底。关于第二套住房贷款新政的359号文件的出台成了整个楼市的分水岭，其对过旺购房需求的挤出效应立竿见影。359号文件之后，政府还出台了459号文件，并有在2008年的政府工作报告中指出：将遏制与打击对住房投资的需求，2008年国务院工作要点更要求对炒房炒地行为予以打击。
有这些政策的出台，尽管今年一季度房地产开发投资增长比重没有降低，各方面流入房地产的资金也没有减少，但其最终的表现将是：房地产市场供给增加越多，房地产市场的逆转越大。从这几个月的情况看，尽管一些地方房价仍在缓慢攀升，但房地产的成交量却在持续萎缩。比如北京、上海都是如此。而广州与深圳，从2007年下半年开始，两地的房价已经开始快速下跌。
尽管在北京、上海，这种调整十分缓慢，但房价下调是不可能改变的事实，其原因就是投资性住房需求突然受到遏制。而且，在投资性住房需求迅速减少的同时，政府为了建立起有效的住房保障体系，从2007年下半年开始推出的保障性住房在今年下半年也会涌向各地房地产市场。比如，北京今年下半年推出的保障性住宅预计总供应量将达7万套，而今年新增供应市场的普通商品住宅大约15万套，再加上目前市场剩余的现房2.6万套，北京今年期房现房总供应量预计将超过24万套。在投资性住房需求严格限制的条件下，这样大的住房供应量，对当地房地产市场的冲击不可小觑。
当然，中国房地产市场是一个十分巨大的市场，有一线城市、二线城市及三线以下城市的市场之分。由于房地产市场的不动产性，自然会造成城市间房地产市场发展的不平衡。早几年，一线城市房地产快速发展，房价快速飙升时，二三线城市的房地产市场刚刚开始发展，同样，此次一线城市房地产市场的价格逆转或全面下调，并不能表明全国二三线城市也是如此。那些发展较快较早的二线城市可能会有所反应，而对三线以下的城市，房地产市场可能并不会逆转，仍会快速发展。这就是为什么今年一季度房地产开发投资仍然高企的原因所在？也就是说，国内房地产市场发展开始由一线城市向二三线城市转移。如果政府的政策对这种转移能够正确调控，让其向好的方向发展，那么这次国内房地产市场对中国经济影响就不会太大。
种种迹象表明，未来中国的房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象，既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场，那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。当房地产市场成为一个居民居住消费的市场时，那么房价一定会向理性回归，一定会以全体居民基本的支付能力为基础。在这样的情况下，国内房地产市场的价格回归理性是必然的。
总之，随着新的各种房地产政策的落实，不管国内对房地产市场"拐点"的争论多么激烈，国内房地产市场一定会出现重大逆转，一定会改变目前不合理的房地产发展模式，改变房地产市场暴利格局及改变国内房地产市场复利益分配机制。
易宪容:今年土地资产泡沫将破裂
易居中国近日对全国400家房地产企业高管进行的一份调查显示，房地产企业家对后期楼市不再像以往一样信心满满，几乎所有人都认为二季度土地市场将陷入低迷。
这份报告显示，只有3成受访者认为二季度房价仍将继续上涨，半数企业家认为房价将会持平，19％的企业家相对悲观，表示预期二季度房价将会出现下跌。对区域房地产市场的判断中，多数受访开发商认为，大部分中心城市目前已经进入调整期；三线城市则由于起步较晚，目前基本仍处于发展期；二线城市情况分化明显，或处调整期，或处发展期。处于调整期的中心城市市场，何时回暖，相关人士推测不一；二线城市市场不明朗，预计三季度市场回暖；三线城市正处于发展期，基本不存在市场低迷。
受访者认为，房价下跌的城市主要集中在华南区域，如广州、深圳、厦门和福州等城市。大部分受访者对全国多数城市二季度中档房市场价格走势的判断比较乐观。但对于广州、厦门等少数城市的中档房市场价格，受访者认为还可能继续调整。另外，绝大部分受访者对二季度土地市场不看好，认为将可能出现成交低迷的情况，最好的情况下也只是保持平稳。
中国社科院金融研究所研究员、著名经济学家易宪容表示，最近土地流拍之风已经开始在全国范围内蔓延。"用股市圈到的钱来推高土地的价格，囤积土地；用囤积的土地来推高上市公司价格，大量圈钱"的模式，已经随着政府新的土地政策及股市牛市的淡化而改变。新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。新土地政策则明确表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。可以说，"空手套白狼"的经营模式已完全被堵死。
易宪容的土地市场泡沫论也得到了不少业内一些知名开发商与经济学家的认同，他们对房地产市场的一个重要预测是：2008年土地资产泡沫破裂了，土地价格向土地价值回归将成为今年中国地产标志性的事件。
编辑：穆佩霞
关键字：房地产
