土地市场五大悬疑 地价跌还是涨楼市的风向标

　　甘房网(gshouse.com.cn)讯 近日，广州市国土房管局发出公告,将在下月18日推出3幅住宅用地,总面积达23.9万平方米。在目前开发商资金紧张、土地出现流拍的市场环境下,如此大规模推地会否演变成大规模流拍,备受业界关注。

　　广州地价是涨是跌,又会对楼市产生什么影响?记者连日来采访相关部门、业内人士,试图对广州土地市场进行深入的剖析,解读其五大悬疑。

　　悬疑1：广州地价跌了吗?

　　国土资源部日前公布,今年第二季度,全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米,同比增长11.94%。相比第一季度全国主要城市的地价增幅有所放缓,深圳甚至出现负增长。在上月的全国国土资源厅局长会议上,国土资源部部长徐绍史表示,今年上半年土地供应总量下降,价格涨势也总体趋缓,土地市场竞争降温。

　　全国土地市场寒流来袭,广州也深受波及。今年以来,广州推出6幅住宅用地,其中1幅流拍、3幅底价成交,与去年开发商疯狂竞价买地情况大不相同。

　　据广州市国土房管局的统计数据,今年1—7月,广州供应了6宗住宅用地,仅成交了5宗,成交面积37.86万平方米,总建筑面积73.52万平方米,成交金额为52.8亿元。

　　今年年初,恒大地产以41亿元竞得员村二横路绢麻厂地块,创造了天河区有史以来的最高楼面地价13053元/平方米。随后,广州市土地市场一片沉寂,直到6月底都没有再推出住宅用地。6月30日卖出的两幅烂尾地都是底价成交,现场只举了一次牌。

　　保利地产代理市场部总经理吴定金说,从今年上半年情况看,剔除绢麻厂“地王”等特殊因素,广州住宅用地的地价实际上是下跌了。

　　来自保利地产代理市场部的监测数据,印证了土地市场的低迷景况。今年上半年与2007年全年相比,白云金沙洲板块的商住用地、萝岗区的商业金融业用地,以及南沙区的二类商住用地分别下跌了33.2%、74.6%和21.4%。

　　广东省土地估价师学会此前发布的《广东省城市地价报告》预测,今年,广州住宅地价有5%的增长,低于2007年的8.42%。

　　悬疑２： 年度供地计划能否完成?

　　今年初广州公布了《广州市市辖区2008年住房建设计划》,今年广州商品住宅用地供地面积在2.5—4平方公里之间,建筑面积在750万—1000万平方米之间。

　　以此计算,今年前7个月的住宅土地供应面积仅是供应计划下限的15%,以建筑面积计算更是供应计划下限的9.8%,不到计划供应量的一成。

　　去年上半年广州住宅用地供应量仅有45万多平方米,经过最后关头的紧急冲刺,终于在年底完成了5平方公里的全年任务量。今年下半年,政府是否会如去年下半年般在最后几个月大幅度推地冲刺,目前不得而知。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说,今年楼市进入调整期,银行收缩银根,大部分开发商资金紧张,而且对后市看法也比较谨慎,拿地兴趣大减。

　　众多开发商和业内人士纷纷预计,今年剩余不到5个月的时间要出让2平方公里的住宅用地,难度很大,今年广州住宅土地供应计划应该很难完成。

　　黎文江指出,政府下半年确实准备了不少土地准备推出,但是目前供大于求的情况已经出现,而且资金链紧张也限制了开发商拿地,从去年至今还有10多块已经出让的地块未缴齐土地出让金。在这种情况下,他建议政府应该放缓供地。

　　悬疑3 ：土地市场低迷如何影响楼市?

　　土地市场的冷风,会让广州未来房价也跟着下调吗?吴定金指出,未来预期的房价决定现在的地价,而现在的地价是未来的开发成本之一,按道理来说,地价对未来房价并没有直接的决定作用,但是也会产生一定的牵制。如果拿地的价格较低,未来开发商确定房价时余地较大,定价可以比较灵活。