甘房网(gshouse.com.cn)讯 截至2月25日，沪深两市共有13家房地产公司率先披露了年报。 


　　其中，除广宇发展（000537）净利润亏损3900余万元外，其余12家均告盈余，但除保利地产（600048）、万通地产（600246）、华发股份（600325）等龙头企业较2007年业绩实现增长外，其余中小地产公司的业绩均出现了不同程度的下降。 


　　而据天相投顾的统计数据显示，截至2月25日，发布业绩预告的62家房地产公司，其中预增和预盈的分别为25家和6家，而预降和预亏的公司占到46.77%，分别为17家和12家。 


　　分析人士指出，房地产行业在市场低迷、短期政策刺激及市场竞争更趋激烈的共同作用下，将通过重组洗牌提高其行业的集中度，加速进入行业规模化、专业化和品牌化等综合实力竞争阶段。 


　　从已经公布的13份年报中明确地传递出，公司战略和执行的差异已成为业绩的关键词，更是生存与发展的决定因素。 


　　保利地产： 


　　全国布局 现金流管理到位 


　　年报显示，2008年保利地产实现营业收入155亿元，同比增长91.24%；净利润达到22.39亿元，同比增长50.35%，而净资产收益率也比上年增加3.41个百分点，达到15.9%。 


　　而这良好的势头在今年还在延续。据其公告显示，1月份保利地产实现签约面积18.38万平方米，同比增长269.85%；实现签约金额13.76亿元，同比增长148.44%。 


　　这与保利地产早在2002年就制定了《十年发展规划纲要》，随后迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局可谓密不可分。目前，保利地产已经形成以广州、北京和上海为核心的战略布局，以上三个城市的销售额占到总销售额的58.5%。同时，保利地产迅速切入了其他经济发达城市，新进入长春、成都、天津等地，全国化的战略布局愈发稳固，有效避免了业务集中单一市场的风险。 


　　在战略的指引下，保利地产经营中的灵活应对更具针对性。年报披露，在2007年四季度判断房地产市场有可能步入调整期后，保利地产2008年年初就要求货量充足的地区主动缩减开工面积，暂停开发变现能力差的商业项目，有效缩减不必要的投资。同时加紧了各项目办理四证，抢占信贷资源。特别是加紧已售部分的签约和回笼，迅速回收资金。 


　　据年报披露，保利地产市场占有率在2008 年实现了逆市大幅提升。 


　　在广州住宅市场，保利地产的市场份额已跃居第一；在北京，保利地产住宅成交金额则稳居首位；而其他中心城市的市场占有率也稳步上升。 


　　而2008年保利地产更是加大了储备力度。据了解，保利新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，截至2008 年年底土地储备数比上年同期净增189 万平方米。 


　　国信证券的研究报告认为， 2008年保利地产新增土地储备均以出让底价获得，平均楼面成本仅1055元/平方米，有良好的成本优势，且大多数位于公司开发较为成熟的区域，为公司进一步的发展奠定了坚实的基础。 


　　另外，年报显示，2008 年保利地产完成投资228 亿元，销售回笼164 亿元，净增银行贷款64 亿元，发行公司债券43 亿元，实现了全年收支平衡，并有盈余。 


　　近日，保利地产又抛出了80亿元的定向增发预案，这也无疑为下一步继续扩张乃至行业并购增添了不少的炮弹。 


　　国泰君安分析报告认为，受益于及时执行和坚持强调现金回笼的销售策略，保利今年的销售业绩仍将居于行业前列。 


　　广宇发展： 


　　账款计提 等待资产注入 


　　在已披露年报的13家地产公司中，广宇发展成为惟一的净利润亏损的公司。这份尴尬既有公司历史包袱的原因，也与公司目前主业分散有密切的关联。 


　　年报显示，2008年广宇发展实现营业收入17.19亿元，同比增长76.61%；净利润为-0.4亿元，同比增长-178.55%，经营活动产生的现金流量净额为-1.31亿元，同比增长-125.16%。 


　　但具体分析造成广宇发展亏损的主要原因，很大程度上是公司对应收款和其他应收款计提了1.63亿元的减值准备，资产减值损失同比增长高达813.63%。 


　　其实，从2005 年开始，广宇发展其他应收款的计提就成为侵蚀公司净利润的重要因素。2007 年公司已着手其他应收款的盘活工作，随着2008年年报的大量计提，期末其他应收款已经下降为7348万元，这也初步实现了公司资产盘活和夯实的任务。 


　　年报披露，2009年广宇发展4项主要工作中，“对公司相关历史遗留问题进行缜密运作，最大限度地化解、优化公司资产质量”和“加速推进优化有关资产结构和资本结构工作”赫然在列。 


　　而影响广宇发展业绩的另外一点则是主业模糊。年报显示，广宇发展经营范围包括：GD 系列自动售货机的生产和销售、租赁和技术与售后服务、维修、改造、测试及技术咨询；电子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售等电子消费行业和物业管理、国内贸易，旅游信息咨询服务等业务，但占据公司收入绝大部分的房地产仅具有二级开发资格。 


　　目前，广宇发展房地产业务主要在重庆，主要是两个项目储备：控股65.5%的鲁能星城和控股70%的重庆鲁能英大置业的重庆南岸区茶园住宅项目。但目前重庆茶园项目尚未开始，目前可售的主要是鲁能星城。 


　　虽然2008年广宇发展地产业务增长较快，来自于销售房地产的收入达到17亿元，同比增长76%，毛利率达到27.58%，也提高了3个百分点。但是从现金流量表来看，广宇发展2008年的销售下降明显，公司来自于销售商品和劳务收到的现金下降了41%，同时预收账款也由12.6亿元下降到5.13亿元，同比下降了59.3%，面临较大的现金压力。 


　　银河证券房地产行业分析师丁文认为：“广宇发展的契机在于大股东鲁能集团将公司视为集团发展房地产的业务平台和融资平台，鲁能集团将可能把遍布全国的4000 万平方米建筑面积的房地产项目注入公司，使公司跃升为一线地产股。” 


　　但同时，丁文也认为大股东注入资产的不确定性，暂时对广宇发展没有评级。