甘房网(gshouse.com.cn)讯 　“现在房地产开发的项目很多，我们都来不及做！”2月25日，某股份制银行负责房地产业贷款的相关人士直言，而其中开发商需要置换贷款的情况较多。

　　所谓置换贷款，是指开发商在某家银行申请的开发贷款到期，甚至经展期（期限重组）后，依然无法按时还款，并寻求另一家银行来接盘，而销售不景气乃是主因。

　　一位权威人士透露，截至2008年12月末，上海市商品房空置面积绝对量达到历史最高记录，增幅高出全国平均水平20多个百分点；而住宅空置面积的同比增幅更为惊人，远远超过全国平均水平。

　　在本报记者与数家银行人士交流时发现，置换贷款需求增加乃是当前的一个普遍现象。

　　最近，“我跑了几家房地产开发企业，他们的想法是保持现金流，收缩战线。而在房价上，则采取明不降暗降的销售策略”。2月25日，一家大型银行上海分行人士称。在他看来，当下的房地产市场正经历一个“难熬”的阶段。

　　本报记者从银行业渠道辗转获悉，正是因为上海房价可能仍存在下跌动力，房地产市场走势又面临诸多不确定性，2月中旬，上海银监局以分析报告的形式，提示银行业机构关注四大问题，分别为商业银行个人房贷政策变动、房地产业信贷集中性、商业用房开发贷款风险和外资进出房地产市场动态。

　　房地产业“负贡献”

　　房地产业“负贡献”的问题已不可回避。

　　上海市政府公布的统计数据显示，2008年全年该市实现生产总值13698.15亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7%；而同期房地产业实现增加值747亿元，比上年下降13.7%。

　　据本报记者测算，2008年全年，上海市房地产业增加值同比增量为-38.84亿元，同期GDP的同比增量为1696.99亿元，房地产业增加值的增量占GDP的-2.3%。

　　其实，“只要房地产业增加值的增幅为负，其对经济增长就是负贡献”。2月25日，一位接近上海市统计局的专家表示。

　　2008年7月24日，上海市统计局总经济师、新闻发言人蔡旭初表示， 2008年上半年，上海房地产业对全市经济增长的贡献率为负数，导致GDP少增0.4个百分点。

　　2008年，上海市房地产业增长乏力也反映在供求关系上。

　　从市场供应来看，2008年，上海市商品房新开工面积2586.57万平方米，同比增长14.9%，其中住宅新开工面积1762.01万平方米，同比增长7.8%。业内人士指出，这是新开工面积经历连续三年滑坡后出现反弹。

　　但在需求一方，蔡旭初表示，2008年，上海市商品房成交量下降；全年新建商品住宅销售面积为1965.86万平方米，下降40.1%，销售额为1608.47亿元，下降40.6%；二手房销售面积为1413.41万平方米，下降29.1%。

　　业内人士指出，2008年，上海市新建商品住宅销售面积为2003年以来最低，相当于此前五年年均成交面积的七成左右。

　　多位受访的银行业内人士指出，销售不景气的主因是当前房价超出居民的承受范围，从而抑制了正常的住房需求。

　　据销售额和销售面积计算得出2008年上海市新建商品住宅销售均价为8182元/平方米。但业内人士指出，这一简单的计算方式并未剔除动迁配套房的因素，所以，实际均价可能更高。

　　而上海市统计局公布的2008年城市居民人均可支配收入为26675亿元，据此计算，一个三口之家，年收入合计为8万元。如果购买一个90平方米的住房，按照8182元/平方米的保守均价计算，房价收入比达到9.2倍。前述业内人士称，一般房价超过户均收入6倍的区域被经济学家称之为泡沫区。