税务专家方斌国:房地产行业的纳税负担是极高的

   甘房网(gshouse.com.cn)讯 房地产面临的最大的就是营业税，主税就是营业税，征税方位除过正常情况还包括合作建房，然后把开发成品分配过开发方，还有就是补偿拆迁户的价格，我们要有一个概念，一旦产权发生转移就要涉及到营业税的问题，如果没有发生转移就不交了。这个税收的负担是多少？销售的5.5%。

    还有土地增值税，之所以引起税务机关的高度关注，主要有几个方面的原因。第一土地增值税是纯粹的地方税，这是增加地方的财政收入。第二个方面收入减掉扣除项目，然后是按照增值额征税，没有超过50%的按30%征，所以说这个税种在税收负担上是密切相关的，这个税计算起来很复杂，争议也比较多，这是93年进行税制改革的时候出台的。这个税94年1月1日开始执行，其实并没有实际执行，直到06年开始预征这个税了，真正清算风暴的来临也是最近一段时期的事情。
    
   土地增值税的预征率是1.2%，甘肃的土地增值税到底高不高？因为各省都是自己定的，最高没有超过1.5的，甘肃的水平是中等偏上的。还有所得税，2008年开始有一个变化是《企业所得税法》，税收优惠逐步过渡到统一了，税率变了，降低了8个百分点。现在刚下发了一个文件，对外资企业和内资企业的税收统一了，如果是按20%算，比去年老税法降低了1个百分点。

       三大税种是房地产行业70%的税收，还有印花税，这本来是一个很轻的税，但是基数比较大。
    还有土地使用税，现在调高了，根据土地级别来确定的，开发企业的主要原料就是土地，所以从取得土地使用权开始到销售完的中间要交土地使用税，如果开发周期越长，承担的土地使用税就会越多。

    还有契税，这对房产开发企业不是主要的问题，但在卖房子的过程中要考虑，把房子卖出去以后购房者还要承担一部分。

    还有房产税，在产品没有出售以前，是自用的或者出租的，这就涉及到了房产税，这个税种不是很大的数字。

    还有一个税种容易被老总忽视，这就是个人所得税，为什么这个税种容易被忽视？我在工作的时候遇到一种情况，属于出租人的，以产品的红利20%交税，如何是给直系亲属也是一样的道理。产品出售或者转让都会涉及到个人所得税的问题。

    具体做工作的过程中，因为房地产企业的老总确实不容易，因为各种关系要协调，这就涉及到礼尚往来的事情，如果处理不好也会出现一些问题，应该事先跟财务沟通一下，看看事情应该怎么处理。

    前面的这些税种加上下来已经将近12，再加上后面的印花税、土地使用税、契税还有个人所得税，这样开发企业税收负担率应该在12%到13%，这个比例比较高，一般的企业毛利率也就是13左右，好一点是20，现在的税收就是这样的。