陈万智:兰州房价涨的是成本一线城市跌的是利润

甘肃万盛置业董事长兼总经理 陈万智

呼吁政府不能过于要求土地买卖的效益

兰州房价涨，涨的是成本；一线城市房价跌，跌得是利润

   我来谈三点问题：

    第一，对目前住房供应结构的看法，以及房价上涨因素的分析。
    第二，经济适用房、廉租房、两限房和商品房的关系。
    第三，房地产行业目前存在的问题。

    应该说从2007年回顾有三点，第一点是房价上涨过快，2007年的房价上涨突破了前三年的上涨，城关区的高层普通住宅大概上涨了1000块左右，在城乡结合部，包括雁滩、安宁的涨幅在600左右，这个涨幅比较大。

    2007年出台了一系列宏观调控的政策，政策比较多。

    2007年兰州市有129个在建项目，这是开发企业的项目，还有53个项目是党政机关和事业的项目，加起来是180多个项目，可以说这刺激了2007年房价的上涨。国六条、国八条出台后，凡是没有达到90/70的项目都要停下来，户型不合适的要调整，凡是方案错的全部要重做，这就是市场供应断档的时间，这是2007年的情况。

    到了2008年，我预计今年的房价是稳中有升，但是升的幅度要低于2007年，两会对民生做了主要的问题，一个是房子问题，一个是物价问题，但是我认为车没有刹住，物价还在继续上涨。现在国民经济还是在快速增长，老百姓的衣食住行的客观需求依然存在，这些问题解决以后住房问题成了主要问题，所以说需求还是旺盛的。另外，城镇化进程加快后，30岁以下的未婚青年要结婚，这要有房子，30、40岁以上的人要把存款拿出来改善住房，大家庭要分开，这个需求是依然存在的。原来我说过，一个是土地价格肯定要进入成本，原来我说过政府不能过分强求土地受益，这样将来的弊端很大，严格说现在把子孙后代的钱花掉了，这是不可再生的资源。

    在拆迁的时候，老百姓说我这个房子8000块钱一平米，这个难度很大，还有小区配套的提高，这些都要加入成本，以前盖房子是三个平米，现在1个半平米。现在金融方面是融资难，会垫付资金，这要付利息的，刚才方所长也所了税收也增加了，土地增值税从94年就开始办了。这些东西综合起来都要计入成本，最后买单的是购房者和老百姓，这是从供需来讲的。

   兰州的房价上涨的原因就是成本上涨

    现在好盘没有紧张，存量房依然存在，象万盛的家园开工3个月了，我们没有对外界宣传，但是从网上需要购房的已经登记800多户了，我们都不敢吆喝。兰州的房价上涨的原因就是成本上涨，我们的房价实际还是低位的，在这种情况下我认为持币待购是不科学的。希望媒体朋友在这方面做出正确的引导。

   需求就卖，“代购思想”还是不支持

     第二点，经济适用房和廉租房、两限房，这三种房子是政府行为。经济适用房、廉租房和两限房在土地供应方面占到了70%，开发商的房子占到30%，这经历了几个阶段，政府搞了一些经济适用房，但我认为是不成功的，就是把经济适用房没有真正买给享用经济适用房的人，中低收入的老百姓还是买不起经济适用房。这个问题怎么办？原来是行政拨款的事业单位不允许集资建房，现在放宽了一些政策，要想解决老百姓的实际问题就要把群体划分清楚。在经济适用房和廉租房的问题上要加大廉租房的建设，放小经济适用房的比例，放宽商品房的比例。

   第三点，房地产目前存在一些问题。土地现在是极大的失调，兰州市530多家开发企业，一年拍的土地就是十几块，这十几块有的让政府拿走了，有的叫外地拿走了，本地的开发企业拿到的很少，这样本地的开发企业将来怎样发展呢？