群英刘义：预测了5年内房地产形势——稳步上涨

   从我们甘肃省的情况来看，我个人认为，甘肃省的房地产形势应当说基本是健康、快速的发展，当然也存在一些确实需要研究和调整、解决的问题。昨天有幸参加了兰州市房管局的换届会议，在会议上省建设厅的领导等等讲了很多重要的数据和信息，我非常赞同省建设厅的陈处长发表的观点，对甘肃省房价的基本估价是健康有序的发展，就是供求两旺，空置下降，我非常同意这样的观点。他有几个数据，07年甘肃省整个房地产的投资增幅是37%，房屋的供应量完成的增长是26%，这两个数据就说明07年全省的房地产发展确实是快速的增长。另外给我们传达了一个信息，投资远远大于供应量的完成，这也说明了房价的分析问题。

   兰州现状：需求旺盛，供应量不足

    去年，我有机会到甘肃省不少的地县做了一些关于房地产的调研，我们研究所也做了一些调查研究工作，我们亲眼看到甘肃省的二线城市和县级城市房地产都在蓬勃的发展，这是一个非常普遍的现象，我看到的这是这样德兴市，都是在蓬勃的发展。那么兰州市的发展，我个人认为和全省的发展有所不同的是——需求旺盛，供应量不足，不知道这个观点对不对。供需两旺是一个基本的状况，正因此供需两旺，兰州市到地县都属于这样的基本状况，所以总体的判断我认为在持续、健康的发展。因为，我们前两年也承接了甘肃省规划研究项目，做了一个课题，就是兰州市房地产现状的分析和趋势的预测，根据我们研究预测，甘肃省，尤其是兰州，由于城市化的进程，由于人口的增长，由于历史历史遗留的等等因素，综合起来形成了兰州市和甘肃省今后十年需求的巨大空间，正因为这样需求的空间形成了房地产的供需关系，就是需求巨大，供应量还没有完全满足这个市场需求。另外，07年房价有较大的增长，关于这点我想万盛的陈总会把它剖析的非常清晰，他从专业角度会讲的非常清晰，房地产产品的价值为什么在增长。由于价值和需求的因素造成了去年房价造福比较大，还有国家调控政策的效应，政策的落实有一个过程，应该说今年政策才能兑现。我认为08年到今年五年的房地产发展趋势，尤其是甘肃省、兰州市欠发达地区的发展趋势可以表现在诸多方面，我想主要讲几个观点。

    不同意“拐点论” 08年会有新趋势

    总的一个观点，我不太同意“拐点论”的提法，尤其是甘肃兰州，但我认为08年是一个新的起点，是一个承上启下关键的一年，将会表现出诸多新的趋势、新的现象。

     住房供应体系基本形成并趋于合理

    我讲三个观点，第一是和谐发展；第二是稳步发展；第三是可持续发展。为什么这么讲？我说一些和谐发展，08年表现在两个方面的和谐发展，一个是住房供应体系基本形成，并趋于完善；第二个是住房供应结构趋于合理。刚才陈总讲二十年的发展，尤其近十年的发展，我基本上是快速、迅猛的，尤其在自然的发展，然我们认识到其中的问题时，有房价问题和其他众多的问题，我去年写了一篇论文，我提了一个观点，各种表现房地产问题的症结就是供应体系和供应结构的问题。所以国家调控的重点也在这个地方，现在并不是让所有的人都去买房，也不是让所有的人都去买商品房，保障归保障，市场归市场，我去看香港的住房供应体系是非常清晰的，有哪一部分人由政府保障，哪一部分放开让市场去调节，这是非常清晰的。廉租房、经济适用房都属于政策性保障的范围，由政府来调控，政府来解决，解决中低收入家庭困难的住房问题，另一部分放开由市场来调节，当然有些问题需要研究和探讨。有30%是由市场进行调节的，还有70%是由政府调节的，这需要两个渠道来解决住房问题。我觉得现在政策导向基本清晰，是今后发展的趋势。

   供应结构 3个一百万 +1个1500套

    还有供应结构，我觉得从今年开始是兑现的一年，昨天刘局长讲三个一百万，两个70%，那就是说今年五年一百万经济适用房，一百万两限房，一百万商品房，再加上廉租房。市场上广大的工薪阶层需要中低价位的房屋，但市场上供应的是高端产品、高档住房，这是倒置的现象，和消费结构不符合，我觉得现在的政策从整体上完全符合了消费结构、社会结构。我觉得这是比较合理的住房供应结构，两个70%就是以后所有开发的供地70%是用经济适用房、廉租房，70%是中小户型，包括商品房的总价会控制下来，我觉得这是适应消费的结构和社会的实际需求。

   小户型08年大量上市 占开发新盘70%

    住房的供应体系和供应结构形成了整个房地产市场和谐发展的趋势。

    稳固发展，我讲这个是什么意思呢？第一，市场发展秩序稳定有序。现在开始经济适用房开始兑现，开始上市，小户型从今年开始大量上市，所有的开发新盘70%是小户型，今年的趋势就是小户型占主导，中低价位占主导，这些就是各得其屋，是这样的态势。我也主张房价要控制，房价的增幅从整体上趋于稳步发展，我认为08年，甚至于以后的房价不会象07年猛增。兰州市的房价、甘肃省地县的房价下降的空间可能没有，或者是再稳定一段时间，或者是稳步增长，正常范围内的稳步正常，在这方面政府希望稳定，老百姓希望稳定，开发市场将会出现稳中有升，这是总的趋势。有人来跟我们探讨，说前两年国八条拿着钱观望，结果涨了，国六条又涨了，那现在等还是不等？这个我没有办法具体说，很难预测，但是趋势是比较明确的。什么人可以等？我个人的观点，如果属于经济适用房的那就等，我主张这些人去等，不要借外债非要去买高端产品，量力而行，我的供应体系是梯阶的消费过程。我们的大学生先不要买房，先租房，到一定时间买小户型的，再到一个阶段去买大户型的。如果在消费的金字塔阶段的人不要等，不要观望。

   提出“绿色地产”概念

    最后，可持续发展，这点非常重要，今后的发展不再是盲目的、掠夺性的、无政府的发展，一定是按照科学发展观，科学的、可持续的发展，我提一个观点。我认为现在开始往前十年，兰州市房地产的发展是快速、迅猛的发展过程，今后十年应该是健康、可持续发展的时期。我强调绿色地产的理念，希望业内能够重视，就是说今后一定要倡导绿色地产，就是绿色可持续发展趋势和目标，我说三个意思。第一，注重环境规划和建设的环境性住宅，以后你的住宅没有环境就不符合趋势。第二，注重环保设计和建设的环保型住宅。第三，注重节能设计和节约型的住宅。这些在规划设计的过程中就要有标准，以后我们的住宅会有标准，有A级、B级，我知道兰州有两个AA级的标准住宅，从五大性能控制标准。据我了解，今年兰州市可能会有3A的住宅项目推出，包括全成品的，符合环保、节能，不再形成二次污染的高标准住宅出现，我想会引领甘肃省绿色地产发展的潮流合成树。