二套房贷“乱象”依旧

据了解，除了南京等地停止房贷的消息外，更有媒体报道，监管层在近期强调，居民自住和改善型住房消费，如不能够提供合法有效证明，一律按二套房对待，要严格执行最低4成的首付，而“个别地方”甚至要高于5成。

不过，中国证券报记者调查发现，高涨的加息预期之下，北京各家中小银行对二套房贷的执行情况仍然混乱。

北京某房屋贷款担保机构的人士表示，并未看出一些银行有要调整的迹象。这位人士表示，“国11条”出台以来，只有几家国有大银行目前严格执行二套房贷首付4成和1.1倍利率，其中某家还是根据贷款人的信用情况提供从7.5折到1.1倍不等的利率。而一些股份制银行的做法就比较灵活，对二套房基本都可以首付4成，利率7折，个别银行甚至仍然将其“比照一套”，即二套房首付2成，利率7折。

南京的一位银行业内人士也对记者说：“南京的多数银行并没有停止发放房贷，并且大家基本都是继续利率打7折。”

杨红旭指出，房贷是块优质资产，所以受银监会管理比较宽松的中小银行，还有驱动力争夺这一市场，“商业银行一直都有一些空间可以利用，或者打擦边球。”

北京大学中国国民经济核算与经济增长研究中心副主任蔡志洲也表示，如何界定二套房很困难，同时“风险利率”的说法也留给了银行较大自主权。应该说，首付3成、4成的房贷对银行来说是比较优质的。因此他认为，信贷收紧的预期已经广泛传播，银行之间的利率竞争性下浮的“抢搭政策末班车”行为也在意料之中。

夏斌：加息时机不成熟

中央早已明确，2010年将仍然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。当前，政策对“针对性”和“灵活度”的把握，以及货币“阀门”的松紧就成了业内普遍关注的话题。

杨红旭表示，货币政策的调整将显著影响楼市，而调整的时点则取决宏观经济形势。他指出，如果2010年GDP增速重新站上两位数，CPI增幅超过3-5%，包括股票和房地产在内的资产价格延续2009年的热度，则货币信贷政策将会出现调整，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段。

不过国务院发展研究中心金融研究所主任夏斌日前表示，我国目前加息的时机和条件尚不成熟。他指出：“首先要看加息的目的是什么，如果针对收回过剩的流动性，央行可以选择上调存款准备金率、发行央行票据等调控工具；此外，加息必须要满足两个条件：一是实际利率为负，通胀指标(CPI)超过了短期利率(一年期定存利率2.25%)；二是看美国央行的行动，在美国加息之前，中国如果加息，无疑会招致热钱流入的风险。”

他提醒：“必须认识到房地产业对目前中国经济的作用不可低估，在当前经济复苏仍艰难的微妙时期，房地产调控不能下药太猛，应花上2到3年时间慢慢梳理，否则猛调会对经济不利。”

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尽管当前成交量已经明显下降，但沪上银行对个人按揭贷款的门槛却在提高。记者1月25日对沪上多家银行个人按揭贷款业务进行调查后发现，沪上银行正纷纷收紧个人按揭贷款，即便购房者是首次置业，要享受“首付两成、利率七折”这一优惠措施已基本无望。

沪上银行抬高首付比例

“目前，在我们银行申请首套房贷款，首付必须在3成以上。

”沪上一股份制银行个贷部资深经理25日对记者表示，“在首付3成的基础上，购房者仍可享受7折贷款利率；但首套房首付两成目前暂停实行。”

该个贷部经理同时表示：“我们行二套房按揭利率相对宽松，首付四成，贷款利率可以7折；同时，我们行针对按揭购房者推出优惠措施，比如，购房者在我行贷款100万，如果此后该购房者在我行存入50万，该笔存款可以享受贷款利率。”

“另外，我们行目前对贷款发放卡得非常紧。”该人士表示，“预计春节后情况会好一些。”

另一家在沪个贷业务占比较大的股份制银行个贷部人士对记者表示，“首次置业的购房者在我行申请按揭贷款，如果购买的是普通住房且资质较好，可以享受首付两成、利率7折；但如果购买的是非普通住房，必须首付3成，但利率仍可7折。”

“对于二套房贷，我行首付是4成以上，利率7.5折。”该个贷部人士表示，“由于目前成交量比较小，我们行对个人按揭贷款的发放还是很及时的。”

而沪上一家国有大行个贷部经理表示：“我行首套房可以首付两成，但如果要享受7折利率，首付比例必须在4成以上。”

“如果是二套房，首付在4成以上，贷款利率则参考购房者第一套房的利率标准，进行适当的上浮。”该国有大行个贷部经理指出，“目前我行个人按揭贷款仍可以正常发出。”

该国有大行个贷部经理还指出：“可能确实有银行目前暂停发放个人按揭贷款，但这也主要是基于当月的考核，到下个月仍可发放个人按揭贷款。”

或酝酿更激烈竞争

“目前不管一套房还是二套房，沪上银行普遍严格控制首付比例，同时对贷款利率进行浮动，主要是考虑到对风险控制。”沪上最大的房贷中介机构华燕置业总裁胡炯25日对《每日经济新闻》表示。

胡炯指出，目前银行收紧个人房贷政策，一方面是监管层对银行新增信贷限制较紧，另一方面是市场成交量比较惨淡，加上银行加大对个贷按揭业务的风险防范，政策收紧难以避免。

记者在采访中发现，多家沪上银行今年的贷款指标即将出台。

“总行对我们的今年指标以及具体的房贷政策细则，预计这几天就会出来。”一股份制银行个贷部人士指出，“在总行通知下达后，我们才会进一步开展房贷业务。”

“目前我们尚未出台全年指标，但1月份的指标已经下达。”一国有大行信贷部经理指出，“由于去年12月份积聚的信贷在1月份释放出来，因此，1月份的指标完成情况还可以，但1月份新增个贷业务很少。”

“今年的市场格局已经很明显。”胡炯指出，“今年楼市成交量的下降是必然的，因此，各大银行必须在缩小了的市场上抢夺蛋糕。”

“银行不会将市场拱手让出。”胡炯认为，“因此，每家银行都会针对自身的优势推出有竞争力的按揭产品，预计今年的竞争远比去年激烈。”

“预计春节后，各大银行都会推出各具优势的个贷产品，以抢占市场份额。”但胡炯同时指出，由于沪上银行同业公会此前出台自律公约，对银行个贷业务行为进行约束和规范，因此，虽然竞争会更激烈，但竞争也会更有序，“银行会在控制风险以及合规经营的前提下，采取各种手段提升自己产品的附加值。”