经适房对广州楼市没影响 限价房引导楼价回归

    甘房网(gshouse.com.cn)讯 日前，广州市委、市政府公布《关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的补充意见》（简称“补充17条”），其中第17条规定2008-2012年新开工建设不少于建筑面积463万平方米的政府保障性住房，在2012年底前基本解决2008年在册的77177户低收入家庭的住房困难问题，而新一批经适房将在年底前推出销售。 

　　这一政策让不少市民大为叫好，但有业内人士担心463万平方米保障住房的推出会进一步影响目前较为低迷的广州楼市。记者综合调查发现，77177户低收入家庭中仅有32661户是购买经济适用房的，而这些购房家庭大部分只能承受3500元/平方米以下或者总价30万元以下的房子，与商品房买家基本无重叠，这批保障住房的推出将不会影响广州商品房市场。 

　　新经适房面积 


　　不到商品房年成交2成 


　　据房管局今年初进行的低收入住房困难家庭调查统计数据，目前广州符合低收入住房困难家庭的住户共有77177户，其中符合我市廉租住房保障条件的家庭44516户，占低收入住房困难家庭总数的58%，符合我市经济适用住房保障条件的家庭32661户，占低收入住房困难家庭总数的42%。 


　　也就是说，广州现有的低收入住房困难户要申请廉租房的达到58％，仅32661户家庭符合申请购买经济适用房的条件。以平均每户60平方米住宅计算，广州5年内只需要建196万平方米经济适用房即可。而这一经济适用房的面积不到广州一年商品住房成交量的2成。　　 


　　经适房买家买不起商品房 


　　对于463万平方米保障房对楼市的影响，中原地产项目部总经理黄韬表示，在这77177户困难户中，廉租房住户不可能购买商品房，剩下的符合购买经济适用房条件的困难户，对购房的承受能力也很有限，这批买家与商品房的买家重叠的部分估计不到5%，所以这些保障住房的推出并没有占用商品房市场的买家资源，对整体市场影响微乎其微。 


　　据房管局调查数据，符合经适房申购条件的困难户对住房的售价承受能力普遍不强，融资能力也十分有限，购房单价承受能力集中在3500元/平方米以下，有17543户，占有效比例的55.9%；承受的最高总价集中在30万元以内，占有效比例的87.5%，承受的最高首付款以9万元以下为主，占有效比例的78.2%；承受最高月供楼款大多低于1100元/月，占有效比例的79.4%。而这批购房者都希望在市中心购房，购房区域集中在海珠、越秀、荔湾、白云、天河等区，共有26747户，占有效比例的84.77%。 


　　黄韬表示，在广州市区已经找不到3500元/平方米的房子了，30万元的房子也极为少有；目前广州商品房购房者50％以上要求购买80万-100万元的房子，与经适房买家的距离相差很远，所以经适房的推出难以影响楼市。 



　　特别关注 


　　或有心理影响 


　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也表示，463万平方米保障住房的建设对广州楼市或有心理上的影响，实质性影响很小。 


　　他表示，经适房买家与一手商品房买家基本上区分开来，只会与部分二手房或限价房买家有所重叠，真正对市场影响不大；但由于大量保障住房的推出会对商品房买家产生心理上的影响，或会考虑推迟买楼，这就因人而定了。 

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　　限价房引导楼价回归 

　　经济适用房主要是面向城市低收入阶层的保障性住房，对购买者的资质限制非常严格，特别是对家庭年收入水平方面有非常明确的限定，其目标买家群是买不起普通商品房的城市低收入家庭，与普通商品住宅的消费群体可说是完全不同的。因此经济适用房的推出，整体上并不会影响到楼市的整体走向。 

　　但限价房的情况就完全不一样了。从价格上看，限价房的价格比经济适用房高，但又比同区普通商品住宅实惠。限价房面对的是首次置业的城市居民，只要有当地户口、家庭之前未有购房记录就可申请购买，对家庭收入水平等情况并不作限制。 


　　限价房的价格比经济适用房要高，大约是市场价八成左右，其目标群体的家庭收入水平并不会太低，在购房支出上有一定的支付能力。因此，限价房的目标客户群，正是普通商品住宅市场中的“上车族”，特别是年轻的初次置业人群。尽管政府对限价房的转让有不少条件限制，但自首个限价房保利西子湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）上市以来，价廉物美的限价房相比普通住宅的明显价格优势，一直吸引大批市民申购，一度抢尽同区其他楼盘的风头。因为集中供应量动辙上千套，对同区其他项目的推售自然形成了压力，也终于引发出普通商品住宅的“调价潮”。 


　　从今年初开始，广州限价房供应最为集中的两大区域———金沙洲和萝岗科学城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，都相继成为引领市场进入调整期的领先区域：去年国庆限房房未上市前，金沙洲大多数楼盘的均价都超过1万元/平方米，春节前后限价最高不超过六千元/平方米的保利西子湾和中海馨园两限价房先后上市，该区楼价随之跳水，目前大多数楼盘均价保持在6500-8000元/平方米的水平，与限价房的价差迅速缩小。在萝岗区的广州科学城，去年国庆时，该区不少普通洋房已卖到1.1万元/平方米以上，但今年初、令年中限价房万科新里程（查看地图）和龙光峰景华庭（查看地图）相继上市后，也触动该区普通住宅楼的价格防线，目前普通洋房价格已出现不少“六字头”。