选购二手房：如何规避风险 怎样才能不吃亏？
甘房网(gshouse.com.cn)讯 由于购房行为不具有普通商品买卖的即时性，而是一个相对持续的过程，在购房的各个环节中，只要有一个环节出了问题，都可能影响房屋买卖的顺利进行，尤其是最后的房款交割环节。由于私房买卖对买卖双方都是数额巨大的一次性交易，加之双方互不了解缺乏信任，所以在房款交割及相关费用清算的过程中一定要“多留心眼”，尽量降低自己的风险。
房款交付标注清
目前的房款支付方式一般分为现金支付和贷款；而付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，其中委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。按照市场上的惯例，房款一般分三笔支付，即，定金、首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体地在合同里注明。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。
大部分的买卖双方都选择了代理交易的中介机构进行钱款交割，但是买卖双方一定要注意以下4个方面：
1.交易价格是否透明、经纪方是否暗中吃取差价。2.操作过程是否规范安全，能否保证双方的利益。3.中介机构进行房款交割，将会在经纪机构产生大量的资金沉淀。这项资金是否会被挪做他用。4.中介机构可信度是否存在着因经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃的问题。
为了避免一些违规操作的中介行为，在寻找中介公司时一定要对其资格进行一番审查，主要注意以下几个方面：首先，看中介公司是否有营业执照；其次，看中介公司是否有国地资源及房屋土地管理局颁发的《资质证书》；再来，看中介公司的企业规模，办公条件；最后，要求经办人出示房地产经纪人资格证书。
依托银行资金监管
说到房款交割有个概念不得不提，那就是“资金监管”。随着二手房交易在全国不断地火热，诸如“坚石案”的事件也是屡见不鲜。据不完全统计，近年来此类案件的涉案资金已经达到3000多万。为进一步保障房产买卖双方的权益和促使交易顺利达成、尽量避免纠纷，银行界人士建议广大置业人士在房产交易过程中选择使用银行提供的交易资金监管服务。
买卖双方可以采取两种方式来达到银行监管资金的目的。一种是由买卖双方与银行共同签订三方资金监管协议，将二手房交易资金存放在银行做监管。银行将按照协议约定，在卖方房产过户到买方名下后及时将房款支付给卖方。另一种是由房地产经纪机构事先在银行开立一个客户交易结算资金专用存款账户，该账户为专用账户，且账户名称为房地产经纪机构名称后面加“客户交易结算资金”，房地产经纪机构无权自行支配该账户内的资金，而账户内每笔客户交易结算资金的划转必须凭该账户的预留印鉴和该房产买方的签章办理。
目前大连多家品牌中介公司纷纷与相关银行建立起确保客户交易资金安全的银行资金监管制度，即由银行来监管资金去向，在交易的时候，买家把房款和税费打到银行监管账户上，中介公司收到银行方面提供的“钱已到账户”的信息后，再给卖家开支票，卖家拿着自己的身份证等证件提取这笔钱。在所有手续全部办理完结之前，中介公司将无法动用这笔资金，真正实现了“一手交钱，一手交证”的理想交易模式。
其他费用也明算账
前面我们说房款一般分三笔支付，即定金、首付款和尾款。其中尾款部分又会分出一部分，是在房子相关的其他费用都结算清楚后再由买方交给卖方，所谓的“其他费用”就是与我们常说的维修基金、水费、电费、煤气费等与我们日常生活息息相关的费用。
首先应该是维修基金余额的结算与更名。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以一些备注是非常必要的。一般会由物业管理公司提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》向下家收取，同时更名。不向上家退还剩余部分。
然后是水、电、物业管理费等费用。应该提醒买方的是要在交房当日与卖方结清上述款项。其中：水表账单，由于自来水公司实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。询问上家是否结清水费，提供上个月的水费账单即可；电费，必须亲自查验电表是否移动、改装、线路是否正常，提供电费账单；煤气费，按照燃气公司的规定，上下家必须在合同中明确房款包括燃气设施费，以双方的身份证、上月交费单据到燃气公司办理过户手续，不过一些次新房已经取消收取“气源费”。以上三项还可以凭交费卡去联合收费处查询。至于电话费，结清前期费用后办理过户；而有线电视，凭有线电视凭证、交费单据办理过户。当涉及款项都结算完毕，买方即可将尾款放心的交给卖方。
房款交付标注清
目前的房款支付方式一般分为现金支付和贷款；而付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，其中委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。按照市场上的惯例，房款一般分三笔支付，即，定金、首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体地在合同里注明。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。
大部分的买卖双方都选择了代理交易的中介机构进行钱款交割，但是买卖双方一定要注意以下4个方面：
1.交易价格是否透明、经纪方是否暗中吃取差价。2.操作过程是否规范安全，能否保证双方的利益。3.中介机构进行房款交割，将会在经纪机构产生大量的资金沉淀。这项资金是否会被挪做他用。4.中介机构可信度是否存在着因经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃的问题。
为了避免一些违规操作的中介行为，在寻找中介公司时一定要对其资格进行一番审查，主要注意以下几个方面：首先，看中介公司是否有营业执照；其次，看中介公司是否有国地资源及房屋土地管理局颁发的《资质证书》；再来，看中介公司的企业规模，办公条件；最后，要求经办人出示房地产经纪人资格证书。
依托银行资金监管
说到房款交割有个概念不得不提，那就是“资金监管”。随着二手房交易在全国不断地火热，诸如“坚石案”的事件也是屡见不鲜。据不完全统计，近年来此类案件的涉案资金已经达到3000多万。为进一步保障房产买卖双方的权益和促使交易顺利达成、尽量避免纠纷，银行界人士建议广大置业人士在房产交易过程中选择使用银行提供的交易资金监管服务。
买卖双方可以采取两种方式来达到银行监管资金的目的。一种是由买卖双方与银行共同签订三方资金监管协议，将二手房交易资金存放在银行做监管。银行将按照协议约定，在卖方房产过户到买方名下后及时将房款支付给卖方。另一种是由房地产经纪机构事先在银行开立一个客户交易结算资金专用存款账户，该账户为专用账户，且账户名称为房地产经纪机构名称后面加“客户交易结算资金”，房地产经纪机构无权自行支配该账户内的资金，而账户内每笔客户交易结算资金的划转必须凭该账户的预留印鉴和该房产买方的签章办理。
目前大连多家品牌中介公司纷纷与相关银行建立起确保客户交易资金安全的银行资金监管制度，即由银行来监管资金去向，在交易的时候，买家把房款和税费打到银行监管账户上，中介公司收到银行方面提供的“钱已到账户”的信息后，再给卖家开支票，卖家拿着自己的身份证等证件提取这笔钱。在所有手续全部办理完结之前，中介公司将无法动用这笔资金，真正实现了“一手交钱，一手交证”的理想交易模式。
其他费用也明算账
前面我们说房款一般分三笔支付，即定金、首付款和尾款。其中尾款部分又会分出一部分，是在房子相关的其他费用都结算清楚后再由买方交给卖方，所谓的“其他费用”就是与我们常说的维修基金、水费、电费、煤气费等与我们日常生活息息相关的费用。
首先应该是维修基金余额的结算与更名。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以一些备注是非常必要的。一般会由物业管理公司提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》向下家收取，同时更名。不向上家退还剩余部分。
然后是水、电、物业管理费等费用。应该提醒买方的是要在交房当日与卖方结清上述款项。其中：水表账单，由于自来水公司实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。询问上家是否结清水费，提供上个月的水费账单即可；电费，必须亲自查验电表是否移动、改装、线路是否正常，提供电费账单；煤气费，按照燃气公司的规定，上下家必须在合同中明确房款包括燃气设施费，以双方的身份证、上月交费单据到燃气公司办理过户手续，不过一些次新房已经取消收取“气源费”。以上三项还可以凭交费卡去联合收费处查询。至于电话费，结清前期费用后办理过户；而有线电视，凭有线电视凭证、交费单据办理过户。当涉及款项都结算完毕，买方即可将尾款放心的交给卖方。
编辑：郑亚平
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