李沧“蹊跷”房屋租赁案 房东没拿房租还输官司
甘房网(gshouse.com.cn)讯 一位出租房子的女士，没有拿到房租，却输了官司；租人房子的先生，没有按期交租金，却赢了官司，还拿到了违约金……
他（她）这样说：
原告国先生来到法院起诉，他说：1998年2月19日，他和兰女士签订《商业用房承租合同》，兰女士将其承租的医药公司的商业用房转租给他做饮食业经营，租期5年。并约定任何一方违约，须付给对方人民币10万元违约金。他承租后随即办理了工商登记，开始餐饮经营。2000年1月31日，作为房主的医
对于国先生的起诉，被告兰女士答辩，她说：其一，国先生违约在先，因为双方签订的合同明确约定了租金支付的期限，并约定在15日的宽限期届满后，逾期她有权解除合同，而国先生未按约交纳租金，系重大违约，她有权解除合同；其二，国先生所谓“医药公司给其经营的快餐店停止供水，并限期要求其腾让房屋，致使其被迫停业”是国先生与医药公司之间的纠纷，与她无关，她自身并无给国先生停水的违约行为；其三，国先生所主张的“砸坏房屋门锁，强行收回房屋交回医药公司”的行为非她所为，据了解，国先生是与医药公司协商后自愿将房屋交还医药公司。
兰女士提出了反诉，她说：她将其承租医药公司的商业用房转租给国先生做饮食业经营，租期5年。租赁费第一年24万元，以后每年按5%递增。合同规定，逾期不交纳租金，15日内按当年租赁费的3%交纳违约滞纳金。国先生如约履行了前两年交付租赁费的义务，但第三年他未按约定时间交纳租赁费。2000年3月14日，国先生将房屋交还医药公司，已实际上与她解除了房屋租赁合同。她请求判令解除房屋租赁合同，判令国先生支付所欠的房屋租赁费人民币56000元及违约金4800元。
对于兰女士的反诉，原告国先生答辩，他说：兰女士已先行违约，不能保证他正常使用房屋，根据合同法第67条的规定，双方之间的合同义务有先后关系，兰女士应先履行合同义务，在不能保证他承租的房屋权利明确的情况下，他有权拒绝履行交纳房租的义务，兰女士的反诉没有事实法律根据。
事情原本是这样的：
李沧法院经审理查明：
1.1998年2月19日，国先生和兰女士签订《商业用房承租合同》，合同第一条约定，兰女士将其承租医药公司的位于李沧区向阳路23号的商业用房转租给国先生做饮食业经营。房屋使用面积为200平方米，租期5年，自1998年1月1日至2002年12月31日。合同第2条约定，国先生应及时向兰女士支付租赁费用，租赁费第1年24万元，以后每年按5%递增。租赁费每年分两次交付兰女士，关于2000年的租赁费，第1次付款于2000年1月20日交付部分租金人民币164600元，第2次付款于2000年2月20日交付部分租金人民币10万元。合同第3条对双方当事人的权利义务进行了约定，兰女士提供房屋已有的水电设施，水电费用由国先生支付。国先生可以根据房屋的面积进行装修。合同第4条约定，国先生应按合同规定按时交纳租金，逾期不交，15日内按当年租赁费的3%交纳滞纳金，如不交，兰女士有权终止合同；兰女士不得随意终止合同，如因国家统一规划，兰女士必须在接到通知后当月通知国先生，国先生应在接到通知后按时撤出。在承包期内拆除该房屋的补偿费，由双方按投资比例分配；如单方无故终止合同或违约，各向对方付违约金人民币10万元（不可抗拒的原因除外）。
2.上述租赁合同签订后，兰女士即将房屋交付国先生，国先生登记注册快餐店从事餐饮经营，并按照合同约定履行了1998年、1999年两年的房屋租金。国先生未向兰女士支付2000年度的租赁费。
3.医药公司在国先生向工商管理部门提交的租赁合同上加盖公章，对兰女士将房屋转租国先生予以认可。
4.1999年11月24日，医药公司向国先生发出通知一份，称，国先生经营用房屋系非法转租而来，要求国先生于60日内将房屋腾空并交付医药公司，否则公司将诉诸法律，由此造成的一切损失由国先生自负。2000年1月28日，医药公司又向国先生发出通知一份，称，公司已于1999年12月23日书面通知兰女士，解除了双方1996年12月9日签订的房屋租赁协议，要求国先生于2000年1月31日前清理现场，腾出房屋，该公司将从次日起采取相应措施。
5.1999年12月28日，医药公司向兰女士发出通知一份，称，兰女士在未征得公司同意的情况下将房屋转租营利，侵犯了公司的合法权益，为此，通知兰女士从即日起解除双方1996年12月9日签订的房屋租赁协议。
6.2000年3月10日，医药公司与兰女士签署《房屋租赁协议解除合约》，约定：双方经协商，同意解除1996年12月9日签订的《房屋租赁协议》。兰女士原承租的李沧区向阳路23号、面积为204平方米的商业用房，租用期限六年（自1997年1月1日至2003年1月1日），医药公司因特殊情况提前终止协议。医药公司补偿兰女士因提前终止协议所造成的经济损失35万元，分三次付清。2000年3月14日，医药公司与兰女士签署《房屋接收证明》，内容为：兰女士原承租医药公司面积204平方米的商业用房，根据双方签订的房屋租赁解除合约，兰女士已于2000年3月14日全部腾空该房屋，医药公司从即日起正式接收。2000年3月14日起该房屋的所有权利归属医药公司。
7.国先生的证人焦某出庭作证，并提交调查唐某某、李某某的调查笔录，证明2000年1月31日，医药公司以非法转租为由给国先生经营的快餐店停止供水。
法院这样判：
李沧法院认为：兰女士租赁医药公司的房屋后，经医药公司同意将房屋转租给国先生，并不违反法律的禁止性规定，双方于1998年2月19日签订的《商业用房承租合同》依法成立并有效，当事人应全面履行合同义务。
国先生本诉的请求能否成立，根据双方合同约定，其前提要件是在兰女士不享有单方终止合同的权利情况下实施了单方擅自终止合同履行的行为。兰女士反诉请求成立的前提条件是国先生在不享有任何抗辩事由的情况下未支付租金。
关于兰女士反诉主张的案件事实，从形式上看，国先生在合同约定的期限内未支付兰女士租金的法律事实存在，本案争议的焦点转化为国先生不支付租金，又无法定的抗辩事由。本案租赁合同虽签订于1998年2月19日，但租赁合同的履行期限跨越了1999年10月1日《合同法》实施前后，因此关于本案合同履行问题的争议依法适用《合同法》的有关规定。国先生分别于1999年11月24日、2000年1月28日两次收到房屋所有人医药公司关于限期腾出房屋的通知。在房屋所有人强烈要求收回房屋的情形下，兰女士可能丧失履行与国先生所签订的租赁合同的能力。虽然兰女士尚未将房屋收回终止履行租赁合同，应先行支付租金的国先生享有法定的不安抗辩权，可以中止履行到期债务。至2000年3月14日，兰女士也的确将房屋交回医药公司。因此国先生未支付兰女士2000年租金的行为有法定的抗辩事由。兰女士反诉国先生按约支付租赁费的请求，没有法律依据，不予支持。
关于国先生本诉主张的案件事实，兰女士在其于1999年12月28日收到医药公司要求收回房屋的通知后，没有与国先生协商，提供履行担保，表示继续履行双方之间的租赁合同，而是直接与房屋所有人医药公司协商后，与其达成“房屋租赁协议解除合约”，并于2000年3月14日将房屋交回医药公司。以上事实足以证明兰女士有单方终止与国先生之间的租赁协议的意思表示，并已实际上将房屋收回，交付医药公司。国先生提供的证据足以证明兰女士单方终止合同的事实，兰女士应按照约定向国先生承担违约责任。
关于双方于1998年2月19日签订《商业用房承租合同》第四条第三款所约定10万元违约金的性质，根据合同的文义内容，该项违约金实际为单方完全违反合同的违约金，我国法律规定违约金为补偿性违约金。该项违约金实际为在单方终止合同或全面违约情形下，所约定的赔偿对方经济损失的包干。双方当事人在订立合同时对一方完全违约所应赔偿对方的经济损失进行包干性的约定，并不违反法律的禁止性规定，该项约定有效，当事人应按约履行。
双方之间租赁合同的标的物房产业已为财产所有人收回，该租赁合同已经丧失继续履行的现实基础，双方之间的租赁合同应终止履行。
兰女士在双方所签订的房屋租赁合同期限还有近两年时间未届满，单方与房屋所有人协商，将房屋收回交付房屋所有人。该项行为是不可补救的违约行为，应支付国先生违约金。但鉴于国先生在履行租赁合同时也负有一定过失，合同当事人在履行合同时应当互相协助，该于医药公司通知其收回房屋这一不安事由出现时，没有告知兰女士提供履行担保，直接拒付租金，并继续占用房屋，应适当补偿兰女士的部分租赁费损失。国先生诉请的违约金中应适当扣除部分款项。
李沧法院依据《经济合同法》第6条、第31条，《中华人民共和国合同法》第68条第一款第四项，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第2条的规定，判决如下：一、原告国先生与被告兰女士之间于1998年2月19日签订的《商业用房承租合同》终止履行；二、被告兰女士支付原告国先生违约金人民币7万元，限于判决生效后十日内支付；三、驳回原告国先生的其他诉讼请求；四、驳回被告兰女士的反诉请求。
